Սևամորթ ամերիկացիները դեռևս բախվում են դժվարություններին, որոնք հետապնդում են տան սեփականությունը

Մել Լիգոնի և նրա կնոջ համար 2008 թվականի բնակարանային ճգնաժամի մնացորդները թույլ չտվեցին մեծ խնայողություններ իրականացնել Չիկագոյի իրենց տունը վերաֆինանսավորելուց՝ համաճարակի ռեֆի բումի ժամանակ:

Նրանք հետաձգված մայր գումար էին դրել իրենց տան վրա Մեծ անկման ժամանակ, երբ նրանք օգտագործեցին կառավարության ծրագիրը՝ վերաֆինանսավորելու այն բանից հետո, երբ իրենց ընտանիքի եկամուտը կիսով չափ կրճատվեց: Մոտ մեկ տասնամյակ անց դա թույլ չտվեց նրանց օգտվել պատմականորեն ցածր հիփոթեքային տոկոսադրույքներից:

«Նույնիսկ երբ տները սկսեցին վերականգնվել, մենք ունենք այս $88,000 հետաձգված մայր գումարը, որն, ըստ էության, կլինի մեր սեփական կապիտալը ապագայում, որը մենք մուտք չենք ունենա մինչև 2050 թվականը», - ասում է Լիգոնը, անշարժ գույքի անկախ միջնորդը:

Ցավոք, նրանց պատմությունը եզակի չէ, և փոխարենը ցույց է տալիս, թե ինչպես է սևամորթների սեփականատիրությունը հաճախ բռնվում անցյալի ինստիտուցիոնալ ձախողումների և այսօր շարունակվող օրինազանցությունների մեջ, ինչպիսիք են. գնահատման կողմնակալություն, հիփոթեքային խտրականություն և նույնիսկ վերափոխում.

Եվ քանի որ բնակարանների մատչելիությունը արագորեն քայքայվում է հիփոթեքային վարկերի արագ բարձր տոկոսադրույքների և հորիզոնում սպասվող հերթական պոտենցիալ ռեցեսիայի հետ, Ամերիկյան երազանքի հետապնդումը կրկին դժվարանում է հասնել շատ սևամորթների համար, և դրա հետ մեկտեղ՝ միջսերունդների հարստություն ստեղծելու հնարավորությունը:

«Բարձր տոկոսադրույքների և գնաճի վնասակար ազդեցությունն արդեն պարզ է և անհամաչափ վնասակար սևամորթ տնային տնտեսությունների համար», 2022 Սև Ամերիկայում բնակարանային վիճակ (SHIBA) հաշվետվություն։ «Քանի որ հիփոթեքի ավելի բարձր տոկոսադրույքները նվազեցնում են բնակարանների գնման մատչելիությունը, սևամորթները, համեմատած սպիտակամորթների հետ, ավելի անբարենպաստ կլինեն իրենց տան սեփականության որոնման հարցում»:

Մեծ անկման սպիները մնում են

Թեև սևամորթների առջև ծառացած խոչընդոտները կապված են երկրի հիմնադրման հետ, վերջին ամենամեծ ձախողումը Մեծ անկումն էր:

Սևամորթ տան սեփականությունը կազմում էր 48% մինչև այն ոչնչացվել էր 2008 թվականի բռնագրավման ճգնաժամի հետևանքով, որը բնութագրվում էր անպատասխանատու, իսկ որոշ դեպքերում՝ գիշատիչ վարկավորումով, որն անհամաչափորեն ազդեց գունավոր համայնքների վրա:

Պատմությունը շարունակվում է

«Մեծ անկումից առաջ, սպիտակամորթ ընտանիքները, որոնց տարեկան եկամուտը 30,000 դոլարից պակաս է, միջին հաշվով ավելի քիչ հավանական էր ստանալ հիփոթեքային վարկեր՝ համեմատած 200,000 դոլարից ավելի եկամուտ ունեցող սևամորթ ընտանիքների հետ», հաշվետվություն Ասպեն Ինստիտուտի Ֆինանսական անվտանգության ծրագրի կողմից (Aspen FSP):

Բռնագրավման ճգնաժամին հաջորդած տարիներին սևամորթ տան սեփականությունն ընկավ և, ի վերջո, հասավ 50 տարվա նվազագույնին 2019 թվականին՝ 40.6%-ով, ավելի ցածր, քան 1968-ի ցուցանիշը, և չի վերադարձել նախքան Մեծ անկումը: Միևնույն ժամանակ, սպիտակներով բնակարանների սեփականության մակարդակը գերազանցել է մինչ անկման մակարդակը, ըստ Անշարժ գույքի բրոքերների ազգային ասոցիացիայի (NAREB):

«Դա 10 տարի էր, երբ սևամորթ թաղամասերը իսկապես սկսեցին տեսնել շրջադարձը», - ասաց Լիգոնը: «Մեր թաղամասերի վերականգնման համար երկար ժամանակ է պահանջվում»:

Այնուհետև համաճարակը հարվածեց՝ բերելով իր անհամաչափ տնտեսական ցավն ու աշխատատեղերի կորուստը սև համայնքին:

Դա շատերին հետ պահեց համաճարակի առաջին տարում պատմականորեն ցածր տեմպերից օգտվելուց: Օրինակ, սևամորթ տների սեփականատերերը ստացել են 3.7 միլիարդ դոլար խնայողությունների միայն 5.3%-ը համաճարակի վերաֆինանսավորումից մինչև 2020 թվականի հոկտեմբեր, համաձայն Բոստոնի Դաշնային պահուստային բանկի ուսումնասիրություն.

Սևամորթ գնորդները համաճարակի ժամանակ նույնպես բախվեցին խոչընդոտների:

«Չնայած հիփոթեքային տոկոսադրույքները հասել են բոլոր ժամանակների նվազագույնին 2021 թվականին, ոչ բոլորն են կարողացել օգտվել այս ցածր տոկոսադրույքներից: 2019 և 2021 թվականների ընթացքում սպիտակամորթների սեփականության մակարդակը բարձրացել է գրեթե 3 տոկոսային կետով, մինչդեռ սևամորթ ամերիկացիների համար բնակարանների սեփականության մակարդակը աճել է 2 տոկոսային կետով», - ասաց Նադյա Եվանգելուն, ավագ տնտեսագետ և Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի (NAR) կանխատեսումների տնօրենը: հայտարարության մեջ։

«7% հիփոթեքային դրույքաչափերով սևամորթ տնային տնտեսությունների միայն 15%-ն է ներկայումս իրեն թույլ տալիս գնել սովորական տուն՝ սպիտակամորթ տնային տնտեսությունների 30%-ի համեմատ: Այսպիսով, սևամորթ ընտանիքները կարող են ավելի հետ մնալ տնային սեփականության հարցում՝ համեմատած իրենց սպիտակամորթ գործընկերների հետ»:

Արդեն շատ սևամորթ գնորդներ դուրս են մղվել շուկայից: Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի տվյալների համաձայն՝ 3 թվականին բնակարան գնորդների միայն 2022%-ն էր սևամորթ, ինչը 2021 թվականից կեսն էր:

Շարունակվող կողմնակալությունն այսօր

Բացի տնտեսական խոչընդոտներից, որոնք անհամաչափորեն ազդել են սևամորթ սեփականատերերի և գնորդների վրա, համայնքը նաև բախվում է կողմնակալության տների գնման կամ վերաֆինանսավորման գործընթացի շատ առումներով:

Օրինակ, սևամորթ բնակարանների գնորդների համար հիփոթեքային արդարությունը համեմատաբար անփոփոխ է մնացել վերջին 30 տարիների ընթացքում՝ 78.5 թվականից ի վեր մնալով 1990%-ի մակարդակում, ԱՄՆ հիփոթեքային վարկերի արդարության (արդարության) վիճակի 2022թ.

Այնուամենայնիվ, 2021 թվականին հիփոթեքային վարկերի արդարությունը բարձրացավ սևամորթ հիփոթեքային դիմորդների համար՝ 80.4 թվականին 2020%-ից հասնելով 84.4%-ի, սակայն այդ բախումը «արտացոլում է անոմալ ֆինանսական պայմանները COVID-ի համաճարակի ժամանակ»։ հաշվետվություն հայտնաբերվել է:

Եվ թեև 2021 թվականին սևամորթ բնակարան գնորդների համար հիփոթեքային վարկի հայտերի թիվն ավելացել է, նրանց վարկի մերժման տոկոսադրույքը 15%-ով գերազանցել է սպիտակամորթ դիմորդների մերժման 6%-ը։ ՇԻԲԱ հաղորդում է գտնվել։

Քանի որ տոկոսադրույքները հասել են 5%-ից 6%-ի, հիփոթեքային վարկերի արդարությունը իջել է մինչև 2008թ. բնակարանային ճգնաժամի մակարդակը և վատթարացել է սևամորթ բնակարանների գնորդների ամենաբարձր կենտրոնացված տարածքներում. Արդարության հաշվետվություն հայտնաբերվել է:

«Հինգ նահանգներ՝ Լուիզիանան, Միսիսիպին, Հարավային Կարոլինան, Արկանզասը և Ալաբամա, տալիս են վարկի կիրառման շարունակական վատ արդյունքներ՝ անկախ մակրո միջավայրից… նույնիսկ բումի ժամանակաշրջանում», - ասվում է զեկույցում:

Նույնիսկ լավ որակավորում ունեցող փոքրամասնությունների բնակարան գնողները ենթարկվում են խտրականության, համաձայն 2012 թ HUD ուսումնասիրություն.

Վերցնենք, օրինակ, NFL-ի նախկին խաղացող և դերասան Դևալ Էլիսի և նրա կնոջ՝ Խադին Էլիսի փորձը: Զույգը սկսել է շքեղ տուն փնտրել Վրաստանում 2020 թվականին: Անգամ բանկի կողմից նախնական հաստատման դեպքում նրանք խնդիրներ են ունեցել տեղաբաշխման ժամանակ:

«Մենք ի սկզբանե ցանկանում էինք իջեցնել 10 տոկոսը, բայց նրանք ասացին, որ մենք պետք է իջեցնենք 20 տոկոսը», - ասաց Դևալ Էլիսը: «Մենք պայմանավորվեցինք իջեցնել 20%-ը, և նրանք ասացին, որ մեզ ավելի քան 20% է պետք իմ վարկային հաշիվը ստուգելուց հետո: Իմ վարկային հաշիվը 700-ականների կեսերին է»:

ՀԿԿ վարձելը օգտակար էր, երբ պահանջվում են տեղաբաշխողներ երեք ամիս W-2-ներ, չնայած Դևալը աշխատող չէ և ներկայացնում է K-1 որպես զվարճացնող և բիզնեսի սեփականատեր:

«Ինձ սպանում է, որ դու այդքան ջանք թափում ես ամեն ինչ ճիշտ անելու համար, միայն թե մարդիկ պատճառներ գտնեն՝ թույլ չտալու քեզ ունենալ քո երազանքը: Իսկ եթե մենք ֆինանսապես այն վիճակում չլինեինք, որ կանխավճարի համար վճարեինք 25%-ից ավելի»: Դևալե Էլիսը հարցրեց. «Ես գիտեմ, որ Ամերիկայում մարդկանց ճնշող մեծամասնությունը ապրում է աղքատության շեմին մոտ կամ ցածր, բայց դա քեզ ստիպում է հասկանալ, թե որքան դժվար է ինձ և Խադինին նման մարդկանց համար սեփականություն ձեռք բերելը: Դա բացարձակապես անարդար է, քանի որ սեփականությունն այն ճանապարհն է, որով դուք ժառանգություն եք կառուցում»:

Որակավորումը դժվարացնելու փոխարեն, որոշ բանկեր պարզապես դադարեցրել են հիփոթեքային ծառայություններ առաջարկել գունավոր համայնքներին, որոնք հայտնի են որպես ժամանակակից կարմիր գծեր:

2021 թվականից Արդարադատության դեպարտամենտի Պայքար Redlining նախաձեռնության դեմ հայտարարեց չորս կարմիր գծով գործեր և հաշտություններ Լեյքլենդ բանկ, Trident Bank, Trustmark Ազգային բանկ, եւ Cadence Bank ինչը բացասաբար է ազդել սևամորթ և իսպանախոս տների գնորդների վրա:

«Կարմիր գիծը դադարեցնելը կարևոր քայլ է մեր աշխատանքի մեջ՝ փակելու հարստության լայնացող բացերը գունավոր համայնքների և այլոց միջև», - ասաց Արդարադատության դեպարտամենտի քաղաքացիական իրավունքների բաժնի գլխավոր դատախազի օգնական Քրիստեն Քլարկը: Մամլո հաղորդագրություն. «[Այս] բնակավայրերը ցույց են տալիս մեր հաստատակամ հավատարմությունը ժամանակակից կարմիր գծերի դեմ պայքարելու և բանկերին և այլ վարկատուներին պատասխանատվության ենթարկելուն, երբ նրանք զրկում են գունավոր մարդկանց հավասար հասանելիությունից վարկավորման հնարավորություններին»:

Գնահատման կողմնակալությունը արժեզրկում է տները սևամորթ տների սեփականատերերի համար

Սևամորթ տան գնորդներն ու տների սեփականատերերը նույնպես բախվում են մարտահրավերների ընթացքում տնային գնահատման գործընթաց.

Օրինակ, Թենիշա Թեյթ-Օսթինը և Փոլ Օսթինը ներկայացրել են Ա դատավարություն Գնահատողի և ընկերության դեմ, որը վարձել է գնահատողին Հյուսիսային Կալիֆորնիայի Մարին շրջանի իրենց տունը գրեթե 500,000 դոլարով թերագնահատելու համար, Yahoo Money-ին ասաց Հյուսիսային Կալիֆորնիայի Fair Housing Advocates-ի գործադիր տնօրեն Քերոլայն Փիթին, որը ներկայացնում է տների սեփականատերերը:

A Freddie Mac-ի վերջին ուսումնասիրությունը պարզել է, որ «փոքրամասնության դիմորդներն ավելի հավանական է, որ գնահատման արժեք ստանան պայմանագրի գնից ցածր»: Նմանապես, ա 2022 Բրուքինգսի ինստիտուտի ուսումնասիրություն 50%-ով սև թաղամասերում հայտնաբերված տները 23%-ով ավելի քիչ են գնահատվում՝ համեմատած նմանատիպ որակի և հարմարությունների այլ թաղամասերի տների հետ:

«Արժեզրկման արժեքը կազմում է մոտավորապես 162 միլիարդ դոլար»՝ սևամորթ տների սեփականատերերի կուտակային կորուստների տեսքով, եզրակացրեց ուսումնասիրությունը:

«Դժվար է չհուսահատվել անշարժ գույքի ոլորտում՝ որպես սևամորթ ռիելթոր, և սևամորթ տան գնորդների և տների սեփականատերերի համար», - Yahoo Money-ին ասաց Evolution Ave Group RE-ի անշարժ գույքի բրոքեր Քենյոն Հանթերը: «Ես սպիտակամորթ ռիելթորը զանգահարեց ինձ իմ հաճախորդի տունը տեսնելուց հետո, որը մի սև բժիշկ էր: Ռիելթորն առաջարկեց, որ իմ հաճախորդը ազատվի մշակութային տարրերից, օրինակ՝ Doc McStuffins տիկնիկից և աֆրիկյան արվեստի գործերից, որպեսզի այն վաճառվի: Ես նկատել եմ, որ եթե գնահատողը ճանաչում է, որ այնտեղ ապրում է սևամորթ ընտանիք, արժեքը իջնում ​​է»։

Մատչելիության քայքայումը, հարստության հետաձգումը

Քանի որ հիփոթեքային տոկոսադրույքները մեծանում են, տների սեփականատերերն այլևս հնարավորություն չունեն վերաֆինանսավորելու, և պոտենցիալ գնորդները համարում են ավելի անհասանելի տուն գնելը: Ավելացնենք այն խտրականությունը, որին նրանք բախվում են հիփոթեքային և գնահատման ոլորտներում, ինչպես նաև ուսանողների բարձր պարտքի մնացորդները և սևամորթների բնակարանների սեփականության զգալի աճի հորիզոնը ավելի հեռու է երևում:

«Տան գնումը հարստություն ստեղծելու առաջին շոշափելի քայլն է, և այն հաճախորդների համար, ովքեր չունեին իրացվելիություն կամ կապիտալ՝ ավելի մեծ կանխավճարի համար խնայելու համար, հուսահատեցնող է հետ մնալը», - Չելսի Ռանսոմ-Կուպեր, կառավարիչ գործընկեր և ֆինանսական պլանավորում: տնօրեն ժամը Zenith Wealth Partners, ասել է Yahoo Money-ին:

Այն, ինչ առաջարկում է տան սեփականությունը, սերունդների հարստություն ստեղծելու հնարավորությունն է:

Բնակարանային կապիտալը կազմում է ԱՄՆ տնային տնտեսությունների ընդհանուր հարստության 16%-ը, ըստ ա հաշվետվություն Նյու Յորքի Դաշնային պահուստային բանկի կողմից: Սևամորթ ամերիկացիների համար դա նույնիսկ ավելին է: Ըստ NBER-ի, սևերի հարստության գրեթե երկու երրորդը բնակարանային է Երկու ազգերի հարստությունը. ԱՄՆ ռասայական հարստության բացը աշխատանքային թուղթ.

«Տնային սեփականությունն այն է, թե ինչպես է միջին խավը հարստություն է ստեղծում Ամերիկայում, և, ցավոք, սևամորթ տների սեփականատերերը հաճախ բաց են թողնում իրենց արդար բաժինը թերագնահատման պատճառով», - Yahoo Money-ին ասաց Redfin-ի գլխավոր տնտեսագետ Դերիլ Ֆերվեզերը: «Սա ոչ միայն վնասում է այսօրվա սևամորթ տների սեփականատերերին, այլև դժվարացնում է սևամորթ ընտանիքների համար միջսերունդների հարստություն ստեղծելը, ինչը մեծ ազդեցություն է ունենում սևամորթ համայնքում, երբ խոսքը վերաբերում է կրթական նվաճումների և բիզնեսի ձևավորմանը»:

Ռոնդան Yahoo Money-ի անձնական ֆինանսների ավագ թղթակից է և իրավաբանի, ապահովագրության, կրթության և կառավարության փորձառությամբ: Հետևեք նրան Twitter-ում @writesronda

Կարդացեք անձնական ֆինանսների վերջին միտումները և նորությունները Yahoo Money-ից:

Հետեւեք Yahoo Finance- ին Twitter, Instagram, YouTube, facebook, Flipboard, եւ LinkedIn