Լավագույն REITS-ը հուսալի եկամտի համար 2023 թ

Եթե ​​դուք նախատեսում եք բարձրացնել ձեր կանխիկ ներդրումային եկամուտ 2023 թվականին REITs-ում (անշարժ գույքի ներդրումային տրեստներում) պաշտոնը կարող է օգնել ձեզ դա անել:

REIT-ները շահաբաժիններ վճարող կազմակերպություններ են, որոնք ունեն կամ ֆինանսավորում են անշարժ գույք: Նրանք կարող են իրենց գումարը վաստակել վարձակալության, գույքի վաճառքի, տոկոսային եկամուտների կամ վերը նշված բոլորի միջոցով:

REIT-ները ունեն հատուկ հարկային կարգավիճակ, որը պահանջում է նրանցից բաժնետերերին վճարել իրենց հարկվող եկամտի առնվազն 90%-ը: REIT-ների համար, որոնք շահութաբեր են, այդ պահանջը կարող է հանգեցնել ավելի բարձր եկամտաբեր ներդրումների, քան, ասենք, blue-chip բաժնետոմսերը կամ ներդրումային կարգի պարտքը:

Որպես հիշեցում, շահաբաժնի եկամտաբերությունը տարեկան շահութաբաժինների վճարման կուտակային շահաբաժինն է բաժնետոմսի գնով: Այսպիսով, REIT-ը, որը տարեկան վճարում է $10 շահաբաժիններ և վաճառվում է $100-ով, տալիս է 10% եկամտաբերություն։

Հետաքրքրվե՞լ է: Կարդացեք REIT ներդրումների վթարի դասընթացի համար: Դուք կիմանաք եկամտաբերության և հուսալիության փոխզիջման, ամենաբարձր եկամտաբեր REIT-ների միջև ընդհանուր ռիսկերի, REIT-ի լավագույն ներդրումների և ձեր սեփական պորտֆելի համար հուսալի REIT-ների ընտրության մասին:

Եկամտաբերություն ընդդեմ Հուսալիություն

Որպես ներդրող, դուք սովորաբար փոխզիջումներ եք անում ռիսկի և պարգևի միջև: Եթե ​​ցանկանում եք կայունություն, ներդրումներ եք կատարում դանդաղ աճող, հասուն ընկերություններում: Եթե ​​ցանկանում եք արագ աճ, դուք պետք է ընդունեք ավելի մեծ անկայունության ներուժը:

REIT-ների դեպքում եկամտաբերության և հուսալիության միջև կապը գործում է նույն կերպ: REIT-ները, որոնք տալիս են շատ բարձր եկամտաբերություն, կարող են ավելի քիչ հուսալի լինել: REIT-ները, որոնք եկամուտ են բերում ժամացույցի մեխանիզմի նման, վճարում են ավելի չափավոր եկամտաբերություն:

Լավ նորությունն այն է, որ դուք կարող եք ընտրել ձեր քաղցր տեղը եկամտաբերության հուսալիության սպեկտրում: Այնտեղ բավականաչափ REIT-ներ կան, որպեսզի կարողանաք ձեր պորտֆելը հարմարեցնել ձեր հարմարավետության գոտուն:

Դուք ավելին կիմանաք ստորև լավագույն REIT-ների ընտրության մասին, բայց կարող եք ընտրել երկու ընդհանուր մոտեցումներից: Դուք կարող եք սահմանել ստուգման չափանիշների նեղ շրջանակ ձեր գնած յուրաքանչյուր REIT-ի համար: Կամ, դուք կարող եք ավելի լայն ցանց գցել և գտնել ձեր հավասարակշռությունը ագրեգատի մեջ: Դուք կարող եք ներդրումներ կատարել մի քանի ագրեսիվ REIT-ներում և պահել դրանք, օրինակ, ավելի պահպանողական պաշտոնների կողքին:

Եթե ​​գնաճը 40 տարվա ամենաբարձր մակարդակի վրա է, որը կազմում է ավելի քան 7%, շահաբաժինների բաժնետոմսերն առաջարկում են գնաճը հաղթահարելու և հուսալի եկամտի հոսք ստեղծելու լավագույն միջոցներից մեկը: Ներբեռնեք «Հինգ դիվիդենտ բաժնետոմսեր՝ գնաճը հաղթահարելու համար», հատուկ զեկույց Forbes-ի շահաբաժինների փորձագետ Ջոն Դոբոսից:

Ամենաբարձր շահաբաժինների REIT-ները

Համատեքստի համար, 2022 թվականին շահաբաժինների եկամտաբերությունը հենանիշի վրա FTSE Nareit All REIT Index տատանվել է 3.1%-ից մինչև 4.3%:

Եթե ​​դուք թիրախավորում եք միջինից բարձր եկամտաբերություն՝ առանց ավելորդ ռիսկի, կարող եք գտնել լավ տարբերակներ՝ 4%-ից 8% եկամտաբերությամբ։ Ստորև կտեսնեք դրանցից մի քանիսը: 10%-ից բարձր եկամտաբերությունը հասանելի է, բայց դրանք, ամենայն հավանականությամբ, կներառեն բաժնետոմսերի գնի և շահաբաժնի գումարի ավելի մեծ անկայունություն:

Invesco հիփոթեքային կապիտալ. բարձր եկամտաբերության REIT օրինակ

Օրինակ՝ հիփոթեքային REIT-ն է Invesco հիփոթեքային կապիտալ (IVR). IVR-ի շահաբաժինների եկամտաբերությունը ամենաբարձրերից է, մոտ 20%: Բայց REIT-ը 2022 թվականին պայքարել է տոկոսադրույքների աճի, գույքի արժեքների անկման և զգույշ ֆինանսական շուկաների ճնշման ներքո:

2022 թվականի երկրորդ և երրորդ եռամսյակներում գրանցվել է IVR զուտ կորուստներ մեկ ընդհանուր բաժնետոմսի հաշվով համապատասխանաբար 3.52 դոլար և 2.78 դոլար: Ընկերությունը նաև նվազեցրել է իր երրորդ եռամսյակի շահաբաժինը՝ մեկ բաժնետոմսի դիմաց 0.90 դոլարից մինչև 0.65 դոլար:

Հատկանշական է, որ IVR-ն ավարտեց ա 10-ի դիմաց 1-ի հակադարձ բաժնետոմսերի բաժանում այս տարվա սկզբին: Բաժնետոմսերի հակադարձ բաժանումները չեն փոխում ընկերության կապիտալիզացիան. դրանք միայն շուկայական արժեքը վերաբաշխում են ավելի փոքր թվով բաժնետոմսերի: Քանի որ յուրաքանչյուր բաժնետոմս ներկայացնում է ընկերության ավելի մեծ հատվածը բաժանումից հետո, բաժնետոմսերի գինը բարձրանում է: Աճը սովորաբար համապատասխանում է պառակտման հարաբերակցությանը:

Նախքան բաժանումը, IVR-ը վաճառվում էր մեկ բաժնետոմսի համար 2 դոլարից պակաս գնով: Պառակտումից հետո բաժնետոմսի արժեքը բարձրացել է ավելի քան 900%-ով և կազմել մոտ 17.50 դոլար: Այժմ, վեց ամիս անց, IVR-ն ընկել է $13-ից ցածր:

Այսպիսով, այո, IVR-ն ունի տպավորիչ եկամտաբերություն: Բայց դա գալիս է բաժնետոմսերի գնի շարունակական անկման և շահաբաժինների հավելյալ կրճատումների ռիսկով: Շատ ներդրողների համար այդ փոխզիջումը չարժե, հատկապես, երբ տնտեսական հեռանկարները մնում են անորոշ:

Ինչ դիտելու համար

Որոշ ներդրողներ հակառակ տեսակետը կունենան IVR-ի և այլ հիփոթեքային REIT-ների վերաբերյալ, որ հիմքում ընկած խնդիրները ժամանակավոր են: Այդ դեպքում, այս ճնշված REIT-ները կարող են ունենալ շատ երկարաժամկետ վերընթաց:

Եթե ​​ձեր միտքն այնտեղ է գնում, նախքան գնելը պլանավորեք մանրակրկիտ վերլուծություն կատարել: Հատուկ ուշադրություն դարձրեք բաժնետոմսերի գների անկման բնույթին, բիզնես մոդելի կենսունակությանը և REIT-ի պարտքի մակարդակին:

1. Բաժնետոմսերի գնի անկման տևողությունը և միջակայքը:

Բաժնետոմսերի գնի նվազումը մաթեմատիկորեն բարձրացնում է շահաբաժինների եկամտաբերությունը: Այսպիսով, ձեր ամենաբարձր եկամտաբերությամբ REIT տարբերակները հաճախ ցույց են տալիս գների անկման միտում:

Սուզվեք այդ միտումի մեջ: Որքա՞ն ժամանակ է, ինչ բաժնետոմսի գինը նվազում է, ի՞նչ է ասում ղեկավարությունը դրա մասին և որո՞նք են դրա հիմնական պատճառները: Եթե ​​հիմքում ընկած խնդիրները արտաքին են, REIT-ն ավելի լավ է կառավարում, թե վատ, քան իր հասակակիցները:

2. Հնացած կամ չափազանց բարդ բիզնես մոդելներ:

REIT-ները կարող են խնդիրներ առաջանալ, երբ դրանք չափազանց կենտրոնացած են սխալ տեսակի վարձակալների կամ սեփականության մեջ: Մասնագիտացումը փակ առևտրի կենտրոններում, որտեղ ոտքով երթևեկությունը տարիներ շարունակ նվազում է, օրինակ է:

Մեկ այլ դեղին դրոշը բարդ բիզնես մոդել է: Բարդությունը ավելացնում է ռիսկը: Հիփոթեքային REIT-ները, օրինակ, գնում և վաճառում են հիփոթեքային և հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր, այնպես որ դրանք ավելի զգայուն են տոկոսադրույքի փոփոխությունների նկատմամբ, քան սեփական կապիտալի REIT-ները: Կախված նրանց կողմից ֆինանսավորվող հիփոթեքային վարկերի տեսակից, դեֆոլտի ռիսկը կարող է նաև գործոն լինել:

3. Չափից շատ պարտք:

REIT-ները վճարում են իրենց հարկվող եկամտի 90%-ը իրենց բաժնետերերին: Դա բիզնեսի ընդլայնման համար մեծ ֆինանսավորում չի թողնում:

Նրանք սովորաբար օգտագործում են պարտքը այդ խնդիրը լուծելու համար: Նոր փոխառությունները կարող են ֆինանսավորել գույքի ձեռքբերումը, ինչը մեծացնում է շահույթը, դրամական հոսքերը և շահաբաժինները:

Արտասովոր չէ, որ REIT-ները բարձր լծակ ունեն: Սակայն պարտքը կարող է շատ արագ դառնալ անկառավարելի, հատկապես փոփոխվող տնտեսական պայմաններում: REIT-ը չպետք է օգտագործվի այնպես, որ այն չկարողանա կլանել ցածր զբաղվածության ժամանակավոր ժամանակաշրջանները, ավելի բարձր տոկոսադրույքները կամ գույքի ցածր արժեքները:

Լավագույն REIT ներդրումներ

Ներդրողների մեծամասնության համար լավագույն REIT-ները ունեն կայուն բիզնես մոդելներ, հուսալի դրամական հոսքեր և կառավարելի պարտք: Սրանք աչք ծակող, երկնիշ եկամտաբերություն չեն ապահովելու, բայց դրանք ավելի բարձր գնահատականներ են ստանում հետևողականության և հուսալիության համար: Տասը օրինակների համար տե՛ս ստորև բերված աղյուսակը:

Նույնիսկ ցածր մակարդակներում գնաճը ոչնչացնում է հարստությունը, բայց ներկայիս տեմպերով դա ուղղակի մահացու է: Պաշտպանեք ձեզ շահաբաժինների բաժնետոմսերով, որոնք բարձրացնում են իրենց վճարումները ավելի արագ, քան գնաճը: Ներբեռնեք «Հինգ դիվիդենտ բաժնետոմսեր՝ գնաճը հաղթահարելու համար», հատուկ զեկույց Forbes-ի շահաբաժինների փորձագետ Ջոն Դոբոսից:

REIT եկամտաբերությունը ընդդեմ. Բաժնետոմսերի եկամտաբերությունը. Հիշեք հարկերը

Նայելով վերը նշված ցանկին, դուք կարող եք եզրակացնել, որ REIT եկամտաբերությունը ավելի բարձր է թվում, քան ավանդական բաժնետոմսերի եկամտաբերությունը: Ինչ-որ առումով ճիշտ կլինեք: Բայց REIT-ների և շահաբաժինների բաժնետոմսերի եկամտաբերության միջև գործնական տարբերությունը կլինի ավելի քիչ, քան դուք կարծում եք:

REIT շահաբաժինների մեծ մասը հարկվում է որպես սովորական եկամուտ: Ամերիկյան ընկերությունների և իրավասու օտարերկրյա ընկերությունների շահաբաժինները սովորաբար հարկվում են կապիտալի շահույթի ավելի ցածր դրույքաչափերով: Այսպիսով, մինչ դուք կարող եք ավելի բարձր եկամտաբերություն վաստակել REIT-ներով, հարկերը կսպառեն տարբերությունը: Դուք կարող եք ժամանակավորապես խուսափել այդ խնդրից՝ REIT-ներ պահելով հարկային արտոնյալ հաշիվներում, ինչպիսիք են ավանդական IRA, Roth IRA, 401 (k) և այլն:

Համատեքստի համար եկամտահարկի ամենաբարձր դրույքաչափը 37% է, մինչդեռ երկարաժամկետ կապիտալի շահույթի ամենաբարձր դրույքաչափը 20% է:

Ինչպես ընտրել լավագույն REIT բաժնետոմսերը

Դուք խելացի եք՝ զարգացնելու ձեր սեփական գործընթացը REIT-ներ ընտրելու համար, որոնք համապատասխանում են ձեր նպատակներին և ռիսկերի հանդուրժողականությանը: REIT-ի շատ ներդրողներ զննում են իրենց տարբերակները՝ ըստ REIT տեսակի, բիզնես մոդելի, շահաբաժինների գրանցման, եկամուտների և դրամական հոսքերի արտադրության և լծակների: Ստորև բերված են դրանցից յուրաքանչյուրի վերաբերյալ որոշ ցուցումներ, որոնք կօգնեն ձեզ սահմանել ձեր սեփական պարամետրերը:

Եթե ​​դուք պատրաստ եք զվարճալի վարժությունների, փորձեք կիրառել այս ուղեցույցները վերը նշված աղյուսակում ներկայացված տասը REIT-ների համար:

1. Հասկացեք ձեր տարբերակները

REIT-ները գալիս են բազմաթիվ տեսակների: REIT-ի առաջնային տեսակներն են.

• Բաժնետիրական REIT-ներ, որոնք ունեն սեփականություն
• Հիփոթեքային REIT-ներ, որոնք ֆինանսավորում են գույքը
• Հիբրիդային REIT-ներ, որոնք տիրապետում և ֆինանսավորում են գույքը

Բաժնային, հիփոթեքային և հիբրիդային REIT-ները կարող են հետագայում դասակարգվել ըստ իրենց մասնագիտացված գույքի տեսակների, ինչպիսիք են.

• Մանրածախ ցուցափեղկեր և առևտրի կենտրոններ
• Արդյունաբերական օբյեկտներ, ներառյալ պահեստները և արտադրական օբյեկտները
• Բնակելի, օրինակ՝ բազմաբնակարան շենքեր
• Առողջապահական հաստատություններ և հիվանդանոցներ
• Ինքնապահպանման հատկություններ
• timberland
• Գյուղատնտեսություն
• Ենթակառուցվածքներ, ինչպիսիք են բջջային աշտարակները և տվյալների կենտրոնները

Ներդրումների ժամանակ ամենապարզ տարբերակը հաճախ լավագույն ընտրությունն է, հատկապես սկսնակների համար: Դուք կարող եք սկսել սեփական կապիտալով REIT-ից, որը մասնագիտացած է, օրինակ, բնակելի կամ մանրածախ տարածքներում: Դա, ամենայն հավանականությամբ, ավելի հարաբերական կլինի ձեզ համար, քան հիփոթեքային REIT-ը կամ ենթակառուցվածքի REIT-ը:

2. Հարմարավետ եղեք բիզնես մոդելի հետ

Դուք պետք է հասկանաք, թե ինչպես է REIT-ը գումար վաստակում այսօր և ինչպես է շարունակվելու եկամուտների աճը: Վերանայեք REIT-ի վարձակալի պրոֆիլը, վարձակալության միջին երկարությունը և զբաղվածության միտումները: Կարդացեք նաև տարեկան հաշվետվությունները և այլ փաստաթղթերը՝ հասկանալու REIT-ի աճի և ձեռքբերման ռազմավարությունը:

3. Վերանայեք շահաբաժինների պատմությունը

Լավագույն REIT-ները ունեն շահաբաժինների վճարումների և շահաբաժինների ավելացման ամուր պատմություն: Շահաբաժինների ավելացումները ակնհայտորեն օգուտ են բերում ձեր զուտ արժեքը և բարելավում ձեր պորտֆելի արդյունավետությունը: Ավելին, շահաբաժինների աճը ցույց է տալիս, որ REIT-ը լճացած չէ: Երկարաժամկետ, կայուն շահաբաժինների աճը պահանջում է բիզնեսի աճ՝ դրան աջակցելու համար:

4. Ստուգեք եկամուտների և դրամական հոսքերի միտումները

Եթե ​​տեսնում եք շահաբաժինների աճի հետք, դուք պետք է տեսնեք նաև եկամուտների և դրամական հոսքերի աճ: Վերլուծեք այդ միտումները: Որքա՞ն է աճել եկամուտը և ինչքա՞ն ժամանակով: Ինչպե՞ս է աճը համեմատվում REIT-ի ամենամոտ մրցակիցների հետ: Արդյո՞ք երկարաժամկետ պարտքը նույն տեմպերով է աճում։

Դրամական հոսքերի համար հանրաճանաչ չափանիշ է FFO-ն կամ գործառնություններից ստացված միջոցները: FFO-ն ձեռնարկատիրական գործունեությունից եկամուտ է, գումարած մաշվածության և ամորտիզացիայի անկանխիկ ծախսերը:

FFO-ն չի ներառում տոկոսային եկամուտը կամ գույքի վաճառքից ստացված շահույթը կամ վնասը, ուստի այն գործառնական կատարողականի լավ չափանիշ է: Ահա թե ինչու REIT-ները և նրանց վերլուծաբանները հաճախ վերաբերում են FFO-ին մեկ բաժնետոմսի համար ավելի ընդհանուր չափման՝ մեկ բաժնետոմսի շահույթի փոխարեն:

Դուք կարող եք գտնել REIT-ի FFO-ն՝ ընթացիկ և պատմական, նրա հանրային ֆինանսական հաշվետվություններում:

5. Վերլուծեք հաշվեկշիռը

Պարտքը կարող է ռիսկ լինել REIT-ների համար, ուստի անհրաժեշտ է հաշվեկշռի վերանայում: REIT-ի լծակները իր գործընկերների հետ համեմատելու համար կենտրոնացեք պարտքի և սեփական կապիտալի հարաբերակցության և պարտքի հարաբերակցության վրա:

• Պարտք-սեփական կապիտալ հարաբերակցությունը. Այս հարաբերակցությունը ցույց է տալիս, թե որքան պարտք է REIT-ը օգտագործում սեփական կապիտալի համեմատ բիզնեսը ֆինանսավորելու համար: Դուք հաշվարկում եք պարտքը սեփական կապիտալի նկատմամբ որպես ընդհանուր պարտավորություններ՝ բաժանված ընդհանուր սեփական կապիտալի վրա: 3:1 հարաբերակցությունը նշանակում է, որ բիզնեսը ֆինանսավորվում է 75% պարտքով և 25% սեփական կապիտալով: REIT-ները կարող են աջակցել պարտքի և սեփական կապիտալի բարձր հարաբերակցությանը՝ 2.5:1-ից մինչև 3.5:1 միջակայքում:
• Պարտքի հարաբերակցությունը. Պարտքի հարաբերակցությունը չափում է վճարունակությունը՝ ընդհանուր ակտիվները բաժանելով ընդհանուր պարտավորությունների: Պարտքի բարձր գործակիցները՝ 60%-ից բարձր, կարող են սահմանափակել REIT-ի՝ ապագայում գումար վերցնելու հնարավորությունը: Նարեյթը հայտնում է, որ պարտքի հարաբերակցությունը հանրային առևտրային կապիտալի REIT-ների միջև կազմել է 34.5%:

REITs եկամուտների համար 2023 թ

Եթե ​​պատրաստ եք ներդրումներ կատարել REIT-ներում եկամուտ ստանալու համար 2023 թվականին, սկսեք սահմանելով ձեր քաղցր տեղը եկամտաբերության հուսալիության սպեկտրի վրա: Սխալվեք պահպանողական կողմում, եթե վստահ չեք: Ընտրեք REIT-ներ՝ պարզ, հասկանալի բիզնես մոդելներով, որոնք ունեն իրենց շահաբաժինների վճարման և մեծացման երկար փորձ:

Ինչպես ցանկացած ներդրման լավագույն պրակտիկան է, մի զբաղվեք: Պահեք ձեր բարձր եկամտաբեր REIT-ները ավանդական բաժնետոմսերի և ֆիքսված եկամտի դիրքերի կողքին: Այդպես դուք հասնում եք աճի ներուժի և կայունության լավ, կայուն հավասարակշռության, ինչը ֆոնդային շուկայում հարստություն ստեղծելու բանալին է:

Հինգ գլխավոր դիվիդենտ բաժնետոմսեր՝ գնաճը հաղթահարելու համար

Շատ ներդրողներ կարող են չհասկանալ, որ 1930 թվականից ի վեր շահաբաժինները ապահովում են ֆոնդային շուկաների ընդհանուր եկամտաբերության 40%-ը: Եվ այն, ինչ ավելի քիչ հայտնի է, այն է, որ դրա մեծ ազդեցությունն ավելի մեծ է գնաճային տարիներին՝ բաժնետերերի շահույթի տպավորիչ 54%-ը: Եթե ​​ցանկանում եք ավելացնել բարձրորակ դիվիդենտային բաժնետոմսեր՝ գնաճից պաշտպանվելու համար, Forbes-ի ներդրումային թիմը գտել է 5 ընկերություններ, որոնք ունեն ուժեղ հիմունքներ, որոնք շարունակելու են աճել, երբ գներն աճում են: Ներբեռնեք զեկույցը այստեղ: