Խուսափելով անշարժ գույքի շահույթի մեծ հարկային օրինագծից

Անշարժ գույք ունենալը մեծ երազանք է շատ ներդրողների համար: Բայց դա հսկայական ներդրում է, որը կարող է բավականին շահութաբեր լինել: Հսկայական շահույթով վարձակալած գույքի վաճառքը կարող է երազանքի իրականացում լինել: Այնուամենայնիվ, նման վաճառքից շահույթը առավելագույնի հասցնելու համար հարկավոր է նվազագույնի հասցնել դրա վրա դրված հարկերը: Ապառիկ վաճառքը ռազմավարությունից մեկն է: Մի անհանգստացեք: Սա է Ներքին եկամուտների ծառայություն (IRS) հաստատված:

Մեծ վճարումը հավասար է մեծ հարկային օրինագծին

Եկեք նայենք ընդհանուր իրավիճակին.

Հալ Բուքմանը նայեց գնորդի առաջարկին իր վարձակալած տան համար, և նա չէր հավատում իր տեսած թվին: Նրա ունեցվածքի արժեքը զգալիորեն աճել է ընդամենը հինգ տարում: Այնուամենայնիվ, երբ Հալը ուրախությամբ ասաց իր հարկային խորհրդատու վաճառքի վերաբերյալ խորհրդականը զգուշավոր էր. Եկամուտը որպես ա միանվագ վճարում Հարկային տեսանկյունից Հալին ձեռնտու չէր:

Եթե ​​Հալը հայտարարագրում է վաճառքից ստացված ողջ հասույթը նույն տարում, երբ վաճառում է գույքը, ապա նա վճարում է 25% շահույթի այն մասի վրա, որը համապատասխանում է որևէ մեկին: մաշվածության նվազեցումներ նա նախկինում վերցրել է վարձակալած գույքը։

Մաշվածության վերադարձից դուրս ցանկացած շահույթ հարկվում է 15%-ով այն հարկ վճարողների համար, որոնց հարկվող եկամուտը կազմում է 41,676 դոլարից մինչև 459,750 ԱՄՆ դոլար, եթե միայնակ է, կամ 83,351 և 517,200 ԱՄՆ դոլար, եթե ամուսնացած են 2022 թվականին: Այս գումարները աճում են մինչև 44,625 ԱՄՆ դոլար և 492,300 ԱՄՆ դոլար միայնակ դիմողների համար, ինչպես նաև 89,250 և 553,850 ԱՄՆ դոլար՝ ամուսնական զույգերի համար, որոնք համատեղ դիմում են 2023 թվականին: Այս շեմերից բարձր եկամուտ ունեցող հարկ վճարողները հարկվում են 20%

Հալը հարցնում է իր հարկային խորհրդականին, թե արդյոք նա կարող է ինչ-որ բան անել, որպեսզի կրճատի իրը հարկվող եկամուտ տարվա համար։ Խորհրդատուն գիտի միայն օգտագործման գործիքը՝ ապառիկ վաճառքի պայմանագիր:

Ի՞նչ է ապառիկ վաճառքը:

An ապառիկ վաճառք սահմանվում է որպես գույքի վաճառք, որի դեպքում առնվազն մեկ վճարում չի կատարվում մինչև վաճառքի հարկային տարվա ավարտը:

IRS-ը թույլ է տալիս հարկ վճարողներին հետաձգել ներդրումային գույքի վաճառքից ստացված շահույթի մի մասը՝ ապառիկ վաճառքի պայմանագրով: Այս պայմանավորվածությունը վաճառողներին թույլ է տալիս հայտարարել ա համաչափ դրանց մի մասը կապիտալ շահույթ մի քանի տարիների ընթացքում:

Վաճառողին չի թույլատրվում վնասի մասին հայտնելիս օգտվել ապառիկ վաճառքի մեթոդից:

Ինչպես է աշխատում ապառիկ վաճառքի մեթոդը

Ապառիկ վաճառքի արդյունքում շահույթի հայտարարումը տեսականորեն պարզ է: Ապառիկ վաճառքի հարկումը արտացոլում է այն անուիտետներ, որտեղ յուրաքանչյուր վճարման համամասնական մասը համարվում է մայր գումարի վերադարձ:

Միակ պայմանն այն է, որ վաճառվող գույքը չի կարող հրապարակային առուվաճառք լինել անվտանգություն կամ ֆիրմայի կանոնավոր գույքագրման մի մասը, և հարկ վճարողը չի կարող լինել ա առեվտրական վաճառված գույքի (բացառությամբ որոշ ժամանակային բաժնետոմսերի դիլերների, որոնք ընտրում են հատուկ տոկոսավճար՝ ապառիկ վաճառքի մեթոդով):

Հաշվետվություն տարաժամկետ վաճառքից եկամտի մասին

Ապառիկ վաճառքից եկամուտը կարելի է բաժանել երեք առանձին կատեգորիաների. հետաքրքրություն, եւ հիմնական. Դրանցից յուրաքանչյուրը վերաբերվում է առանձին Ձեւ 1040.

The համախառն շահույթ տոկոսն այնուհետև օգտագործվում է տվյալ հարկային տարվա համար ապառիկ վաճառքից եկամուտը հաշվարկելու համար:

Կապիտալ շահույթ

Վերոնշյալ օրինակում Հալը պետք է ամեն տարի հայտարարի շահույթը որպես երկարաժամկետ կամ կարճաժամկետ՝ կախված նրանից, թե որում է եղել այն վաճառքի տարում: Երկարաժամկետ շահույթ հարկվում են ավելի ցածր դրույքաչափով, մինչդեռ կարճաժամկետ շահույթներ հարկվում են որպես սովորական եկամուտ.

Քանի որ Հալը տունը պահել է հինգ տարի, շահույթն այս դեպքում երկարաժամկետ կլինի:

Եթե ​​շահույթը կարճաժամկետ լիներ, ապա Հալը դեռ կարող է հարկվել ապառիկ եկամուտից ավելի ցածր դրույքաչափով, քան նա պետք է հայտարարեր միանվագ շահույթը: Դա պայմանավորված է նրանով, որ կարճաժամկետ շահույթը հարկվում է որպես սովորական եկամուտ՝ հարկատուի վերևում սահմանային հարկի դրույքաչափը.

Եթե ​​համամասնական շահույթը նրան չի մղում հաջորդ հարկային շերտ, ապա այս դրույքաչափը կարող է ավելի ցածր լինել: Ապառիկ վաճառքից ստացված շահույթը ներկայացվում է IRS-ով Ձեւ 6252 և այնուհետև տեղափոխվեց Scամանակացույց D 1040 ձևի վրա։

Հետաքրքրություն

Ապառիկ վաճառքից եկամուտ ունեցող հարկ վճարողները պետք է գնորդին ներկայացնեն նաև գանձված տոկոսները, որոնք հարկվում են սովորական եկամտի դրույքաչափերով:

Առուվաճառքի պայմանագրով նախատեսված տոկոսները կոչվում են նշված տոկոսներ: Եթե ​​նշված տոկոսադրույքը բավարար չէ (կամ զրո), ապա դրա մի մասը հիմնական վաճառքի մի մասը պետք է վերաբնութագրվի որպես չհայտարարված տոկոս:

Գլխավոր

IRS-ի կողմից յուրաքանչյուր ապառիկ վաճառքի մի մասը համարվում է մայր գումարի հարկից ազատ վերադարձ: Այս գումարը կարող է որոշվել՝ լրացնելով 537-րդ հրապարակման Ա աշխատանքային թերթիկը։

Ապառիկ վաճառքի հիմնական գումարը (ճշգրտված հիմքը) գույքում ձեր փաստացի ճշգրտված հիմքի ընդհանուր գումարն է գումարած վաճառքի ծախսերը և արժեզրկման վերականգնում.

Այս օրինակում Հալն իր տանը ունի 200,000 դոլար՝ որպես ճշգրտված հիմք: Նա պետք է հետ ավելացնի $100,000 իր արժեզրկումը վերականգնելու և $10,000 վաճառքի ծախսերի համար, որպեսզի հաշվարկի իր ճշգրտված հիմքը ապառիկ վաճառքի նպատակների համար: Այս ցուցանիշը կազմում է $310,000:

Համախառն շահույթի տոկոս

Համախառն շահույթի տոկոսը հաշվարկելու համար դուք պետք է հանեք ապառիկ վաճառքի նպատակների համար ճշգրտված հիմքը՝ $310,000, այս օրինակում, վաճառքի գնից՝ ընդհանուր շահույթը հաշվարկելու համար: Այս օրինակում ընդհանուր շահույթը կազմում է $90,000 ($400,000 – $310,000):

Հաջորդը, բաժանեք ընդհանուր շահույթը վաճառքի գնի վրա, որն այս դեպքում կազմում է 22.5% ($90,000 ÷ $400,000), և դուք կունենաք համախառն շահույթի տոկոսը:

Ի վերջո, յուրաքանչյուր տարի հարկվող շահույթը հաշվարկելու համար այս տոկոսը բազմապատկեք ապառիկի չափով: Այսպիսով, Հալի հարկվող շահույթը յուրաքանչյուր տարի համարվում է $11,250 ($50,000 x 22.5%):

Հիփոթեքը և պայմանագրային գինը

Եթե ​​գույքի գնորդը ենթադրում է ա հիփոթեք կամ ինչ-որ այլ մուրհակ գնման դեպքում գույքի արժեքի հիմքը պետք է նվազեցվի հիփոթեքի կամ գրության չափով: Որպեսզի վերադառնանք մեր օրինակին, ասենք, որ Հալն ունի 100,000 դոլար հիփոթեքային վարկ իր վաճառած գույքի վրա:

Եթե վարձակալության գույք որ Հալը վաճառվել է $400,000-ով, ունի $100,000 հիփոթեք, պայմանագրային գինը իջեցվել է $300,000 ($400,000 – $100,000):

Եթե ​​հիփոթեքի գումարը գերազանցում է գույքի ընդհանուր ճշգրտված հիմքը, ապա տարբերությունը պետք է ներկայացվի որպես վճար առաջին տարում, և պայմանագրի գինը ավելացվի այդ գումարով:

Օրինակ, ասեք, որ Հալի գույքն ունի $250,000 հիփոթեք: Բացի ապառիկ վճարումից, Հալը պետք է առաջին տարվա ընթացքում զեկուցի $50,000 ($250,000 – $200,000) ավելցուկ վճարման մասին:

Ապառիկ վաճառքի օրինակ

Օգտագործելով վերևից բերված օրինակը, տեսնենք, թե ինչպես Հալը կարող է կազմակերպել իր ապառիկ վաճառքը, եթե ցանկանում է հետաձգել իրը կապիտալ շահույթի հարկեր դեպի ապագա տարի:

Հալը 400,000 դոլարի առաջարկ է ստանում իր վարձակալած տան համար: Նա գույքը գնել է 300,000 դոլարով։ Տարիների ընթացքում նա վերցրել է 100,000 դոլար Ամորտիզացիա նվազեցումները, կատարելով իր ճշգրտված հիմք $ 200,000.

Հետևաբար, Հալը ունի 200,000 ԱՄՆ դոլար (400,000 – 200,000 ԱՄՆ դոլար) հարկվող շահույթ, որը պետք է հայտարարագրի:

Հալի խորհրդականը խորհուրդ է տալիս նրան բաժանել իր վաճառքից ստացված հասույթը ութ տարեկան մասով՝ յուրաքանչյուրը $50,000-ի փոխարեն մեկ տարվա ընթացքում $400,000 հայտարարագրելու փոխարեն: Քանի դեռ վճարումները կառուցողականորեն ստացվում են ամեն տարի, այս մեթոդը Հալին թույլ կտա ութ տարիների ընթացքում գրանցել շահույթը և, հետևաբար, շահույթի համամասնական մասը: