Երազում եմ? Համայնքային հողային վստահության մոդելը կարող է լինել բնակարանաշինության լուծման մի մասը

Ընդհանուր առմամբ, բնակարանային քաղաքականությունը պետք է կենտրոնանա այն բանի վրա, որ թույլ տա, որ շահույթ ստանալու նպատակով բնակարանների արտադրությունը բավարարի հնարավորինս շատ պահանջարկ: Այնուհետև, եկամտի այն մակարդակներում, որոնք դեռ գտնում են, որ չեն կարողանում կառավարել բնակարանային ծախսերը կյանքի այլ ծախսերի հետ մեկտեղ, լավագույն լուծումը ուղղակի դրամական սուբսիդիաներն են վարձակալության նորմատիվ ստանդարտի տարբերության, համախառն ամսական եկամտի 30%-ի և փաստացի ծախսերի միջև: . Ինչ վերաբերում է տան սեփականությանը: Կա՞ մոդել, որը կարող է լուծել այն մարդկանց խնդիրը, ովքեր աշխատում են, բայց դեռևս չեն կարողանում կառավարել կանխավճարը կամ հիփոթեքի ամսական վճարումը: Ես զգուշորեն լավատես եմ, որ համապարփակ և շուկայական հիմնված բնակարանային քաղաքականությունը կարող է ներառել համայնքի հողային վստահության (CLT) մոդելը, հողը վստահությամբ ապահովելու մեխանիզմը, այնուհետև վստահության հողի վրա տան սեփականության սուբսիդավորումը:

Համայնքային հողային վստահության (CLT) մոդելը նորարար ռազմավարություն է՝ գրավելու հողի և բնակարանների արժեքը և այն հասանելի դարձնելու ցածր և միջին եկամուտ ունեցող աշխատող ընտանիքներին: Հողերի ձեռքբերման միջոցով CLT-ները կարող են հնարավորություն ընձեռել գնելու բնակարաններ շուկայական գնից ցածր՝ տան արժեւորման դիմաց ավելի քիչ եկամուտ ստանալու դիմաց: Տան սեփականատերը երկարաժամկետ վարձակալություն է կնքում CLT-ի հետ, որը շարունակում է հողատարածքի սեփականատերը ընտանիքի սեփականության տան բարելավմամբ: CLT մոդելն ունի տան արժեքը շուկայից հանելու ազդեցությունը, որը թույլ է տալիս գինը սահմանել այն ընտանիքների կողմից, որոնց տնային տնտեսությունների եկամուտները կազմում են Տարածքային Միջին Եկամտի (AMI) 50-80 տոկոսը: Երբ տունը վաճառվում է, վարձակալությունը սահմանափակում է վաճառքի արժեքի գրավումը` խնայողությունները փոխանցելով հաջորդ ընտանիքին:

Կան բազմաթիվ առավելություններ CLT բնակարանների ընտանիքների համար և ավելի լայն բնակարանային տնտեսության համար:

• Սեփականության հնարավորություն այն մարդկանց համար, ովքեր աշխատում են, բայց ավելի քիչ են վաստակում – Մարդիկ կարող են տարիներ շարունակ աշխատել, որպեսզի ֆինանսական թափ հավաքեն՝ տուն գնելու համար, և դեռևս թերանում են. CLT-ներն օգնում են լրացուցիչ մղել սեփականության իրավունքին:
• Շինարարական վարկ – Վարկը դեռևս ֆինանսական սրության կարևոր չափանիշ է. CLT-ները կարող են օգնել տնային տնտեսությանը կառուցել և ընդլայնել խելամտորեն փոխառելու կարողությունը:
• Կայունություն – Տուն ունենալը կարող է թույլ տալ երեխաներին սովորել նույն դպրոցները ավարտական ​​փուլով և խրախուսել ներգրավվածությունն ու ներգրավվածությունը համայնքում:
• Ակտիվների սեփական կապիտալի ավելացման օգուտը – Քանի որ նրանց տնային ակտիվները ժամանակի ընթացքում մեծանում են, ընտանիքները կարող են գրավել այդ արժեքը ապագայի համար:
• Կանխում է սպեկուլյատիվ ճնշումները սեփականատերերի վրա – Երբ CLT տունը շուկայից դուրս է, վաճառելու ճնշում չկա, երբ ակտիվների արժեքները բարձրանում են:
• Մինչդեռ ներդրումների վերադարձը սահմանափակ է, դրանք ստեղծում են սերունդների հարստություն – Թեև վաճառքի օգուտները սահմանափակված են, ընտանիքի համար խթան կա՝ լավ կառավարելու իրենց ներդրումները վարկի կամ վաճառքի ավարտի ընթացքում:
• Սահմանափակ եկամուտ ունեցող ընտանիքներին հնարավորություն է տալիս խնայել – Երբ բնակարանային ծախսերն ավելի քիչ են, ընտանիքը կարող է խնայողություններ հավաքել այլ նպատակների համար, ներառյալ երեխաների խնամքը, կրթությունը և կանխիկ պահուստներ կառուցելը:

Տնտեսության համար ավելի լայն հատվածի օգուտն այն է, որ այն ընտանիքները, որոնք այլապես կմնային ավելի էժան բազմաընտանիք միավորներում, կարող են սեփականության իրավունքով անցնել՝ ազատելով այդ միավորները այլ ընտանիքների համար: CLT-ների համար կա ներուժ՝ օգնելու կառուցել բնակարանային սանդուղք, հավանաբար սկսած վաուչերներից և ուղղակի օգնությունից, մինչև վարձակալության միավոր և վերջապես սեփականության իրավունքով: CLT-ի միջոցով սեփականության իրավունքը թույլ է տալիս ընտանիքներին ավելի շատ ներդրումներ կատարել իրենց տեղական թաղամասերում և համայնքներում, և այդ համայնքներն ու թաղամասերը ներդրումներ կատարել դրանցում: CLT մոդելի կողմից ստեղծված տան սեփականության հնարավորությունը կարող է թույլ տալ ընտանիքներին արմատներ գցել և դառնալ ազդեցիկ տնտեսապես և քաղաքականապես:

Եվ այս մոդելը կարող է հեշտացնել նաև բազմաբնակարան բնակարանները: Սիեթլում, Homestead Community Land Trust կառուցում է 38 համատիրության միավոր երկու տարբեր վայրերում, մեկը նվիրաբերել է, իսկ մյուսը՝ քաղաքի ավելցուկային հողատարածքների վրա: Սեփականության մոդելը նույնն է, ինչ մեկ ընտանիքի տները: Որոշ առումներով, համատիրությունները մոդելի ամենատրամաբանական օգտագործումն են, քանի որ շուկայական փոխարժեքով բնակարանները ներառված են ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող ակտիվում: Քաղաքի ավելցուկային հողերի նվիրատվությունը հատկապես կարևոր է, քանի որ դա տարածված է ամբողջ երկրում. Քաղաքները և այլ տեղական ինքնակառավարման մարմինները հաճախ ունեն հողատարածքներ, որոնք չեն կարող օգտագործվել իրենց սկզբնական նպատակների համար, բայց կարող են ակտիվացվել որպես բնակարան:

CLT մոդելի կիրառման այլ հնարավորություններ կան: Շատ համայնքներ թույլ են տալիս ետնաբակի քոթեջներ, ենթաբաժիններ և «բացակայող միջին» բնակարաններ և հնարավորություններ ընդլայնելու վարձով բնակարանների մատակարարումը լրացուցիչ խտությամբ: Գոտիավորման այս ազատականացման խնդիրը ընտանիքների մեծամասնության համար ֆինանսավորման բացակայությունն է՝ միայնակ ընտանիքների թաղամասերում ավելացած խտությունից օգտվելու համար: CLT-ն կարող էր գնել բաժանված տարածք, կառուցել երկու տուն դրա վրա և վաճառել տներն ավելի ցածր գնով: Սա օգուտ կբերի սկզբնական տան սեփականատիրոջը և կստեղծի երկու նոր տանտերեր այն տարածքի վրա, որը նախկինում մեկ ծանրոց էր: Կալիֆոռնիան վերջերս ընդունեց օրենսդրությունը դա չի հանգեցնի մեծ խտության միայնակ ընտանիքի գոտիներում, սակայն CLT մոդելը կարող է օգնել հասնել այդ նպատակին:

Ընտանիքների մեծ մասը, հատկապես այն ընտանիքները, որոնք կարող են սեփական տուն ունենալ, բայց դեռևս հիփոթեք են վճարում, պարզապես կանխիկ գումար չունեն այս տեսակի շինարարական ծրագրի համար: Բանկերը դյուրաբեկ են ֆինանսավորել այս նախագծերը` առաջարկելով միայն տնային սեփական կապիտալի վարկային գծեր (HELOC), մի գործիք, որը վախեցնում է և հաճախ անիրագործելի է ընտանիքների համար: Համայնքային հողային տրեստները կարող են կոտրել այս փակուղին փորձարկված ֆինանսավորման մոդելի միջոցով:

Որոշ փաստաբաններ կոչ են արել աջակցել քաղաքականությանը վարձակալի կողմից վարձակալված գույքի ձեռքբերում. Այստեղ կրկին խնդիրը ֆինանսավորումն է։ Օրինակ, որտեղի՞ց են վարձակալները, որոնք գտնվում են ցածր շուկայական գույքի պահպանման կարիք ունեցող և սպասվող վաճառքի հետ, կանխիկ գումար ստանում իրենց շենքը կամ վարձակալած տունը գնելու համար: Քաղաքականություն մշակողների մեծամասնության կողմից CLT մոդելը բարենպաստ է դիտվում, և այս մոդելի առավելությունների օգտագործումը այս մարտահրավերներից մի քանիսը լուծելու համար հետաքրքիր հնարավորություն է:

Գաղափարներից մեկը կարող է լինել փոքր, ցածր շուկայական անշարժ գույք գնելը և այնուհետև օգտագործել CLT մոդելը՝ իջեցված գնով բնակարաններ ստեղծելու համար, որոնք կարող են ձեռք բերել առկա վարձակալների կողմից բարենպաստ ֆինանսավորմամբ, մինչդեռ CLT-ն ունի հողատարածք և վարձակալում է Տան սեփականատերերի ասոցիացիային: . Սա թույլ կտա վարձակալներին մնալ տեղում՝ միաժամանակ նրանց սեփականության ուղի տալով:

Ո՞րն է CLT-ների գրավչությունը: Ես դեռ մտածում եմ այդ մասին: Բայց երկիրը շատ ավելի լավ կլիներ, եթե սուբսիդավորման դոլարները գնային CLT-ների համար հողատարածք գնելու համար, քան թանկարժեք ցածր եկամուտով բնակարանային հարկային վարկի (LIHTC) նախագծերը, որոնք այժմ թանկանում են: 1 միլիոն դոլար մեկ վարձակալության համար. Պատկերացրեք, որ այդ ամբողջ գումարը մարդկանց տանում է սեփականության կայուն ուղու վրա: Սեփականության հետ կապված խնդիրներ կա՞ն: Այո, և Ես դա քննարկել եմ.

Բայց CLT-ն այլ է: Մոդելը թույլ է տալիս մարդկանց, ովքեր աշխատում և պայքարում են, հնարավորություն են տալիս գնելու առկա բնակարանային շուկան ֆինանսապես կայուն ձևով: Հավանաբար, գաղափարը կարող էր օգտագործվել LIHTC-ի ոչ առևտրային վարձակալության միավորների վարձակալներին սեփականության իրավունքի վերածելու համար: Կտեսնենք. Ինձ դուր է գալիս այն գաղափարը, որ CLT-ն գնում է դեպի առաջարկի և պահանջարկի իրականությունը, ոչ թե դրանից: Մոդելը ընդունում է հողի շահարկումները և չի դժգոհում դրանից, փոխարենը ստեղծում է անվտանգ նավահանգիստ դրանից և ճանապարհ է ստեղծում ավելի քիչ գումար ունեցող մարդկանց համար: Վստահ եմ, որ ճակատագրական թերություն կգտնեմ, բայց մինչև չհասնեմ, ես պատրաստվում եմ նշել մոդելը որպես բնակարանաշինության ևս մեկ դրական քայլ: