Բնակարանային հարստությունը հիմնական ֆինանսական ակտիվն է այն տանտերերի համար, ովքեր գնում են կենսաթոշակի, բայց եթե դուք պլանավորում եք կանխիկացնել եկամուտը՝ վաճառելով ավելի մեծ տուն՝ թոշակի կրճատման համար, գուցե հարկ լինի նորից մտածել: Տոկոսադրույքների աճը և բնակարանների արժեքի անկումը դեռևս ամուր բնակարանային շուկայի պայմաններում նշանակում է, որ դուք կարող եք ստանալ ավելի քիչ, քան սպասվում էր ձեր ընթացիկ գույքի համար, բայց դեռ զգալիորեն ավելի շատ վճարեք ձեր ծերանոցի համար: Մտածեք աշխատելու հետ ֆինանսական խորհրդատու ինչպես եք պլանավորում ձեր անցումը կենսաթոշակի:
Բարձրացող հիփոթեքային տոկոսադրույքները կշռում են բնակարանների գները
Հիմա, որ այդ Դաշնային պահուստային բարձրացրել է տոկոսադրույքները՝ 30 տ վարկավորում սեպտեմբերի վերջին միջինը կազմել է 6.29%, ինչը 118% աճ է 2021 թվականի սեպտեմբերի 2.88% ցուցանիշից; այդ ժամանակվանից նրանք հասել են 6.7%-ի: Այդ աճը սկսում է իջեցնել տների գները: Ըստ տվյալների և վերլուծական ընկերության Black Knight Inc.-ի, բնակարանների միջին գինը հունիսից հուլիս ընկել է 0.77%-ով, ինչը 2011 թվականի հունվարից ի վեր ամենամեծ մեկ ամսվա անկումն է: Մինչդեռ արժեքները մնում են մեկ տարուց բարձր: առաջ Black Knight-ը հայտնաբերել է արժեքների անկում ԱՄՆ 85 խոշորագույն շուկաների ավելի քան 50%-ում, ընդ որում 10-ից մեկից ավելին գների անկում է գրանցել 4%-ով կամ ավելի:
Ցածր արժեքները ներկայիս տան սեփականատերերին թողնում են ավելի քիչ հասանելի սեփական կապիտալ. այն գումարը, որի դիմաց տան սեփականատերը կարող է պարտք վերցնել՝ պահպանելով սեփական կապիտալի 20% բաժնեմասը, որը նրանք կարող են օգտագործել նոր տան համար: Մինչ տան սեփականատերերը մայիսին կուտակել էին ռեկորդային 11.5 տրիլիոն դոլար հասանելի սեփական կապիտալ, հասանելի կապիտալը վերջին երկու ամսում նվազել է 5%-ով, իսկ երրորդ եռամսյակը կարող է բերել հասանելի սեփական կապիտալի առաջին եռամսյակային անկումը 2019 թվականից ի վեր:
Դա թողնում է թոշակի գնացող տանտերերին. նրանք ավելի քիչ ունեն սեփական կապիտալ՝ նոր տուն դնելու համար, բայց տների գները դեռ շատ ավելի բարձր են, քան այն ժամանակ, երբ նրանք գնել են իրենց ներկայիս տունը՝ վերջին 14 ամիսների ընթացքում 12%-ով: Բացի այդ, տոկոսադրույքների աճը բարձրացրել է հիփոթեքային ամսական վճարումները:
Մեկ օրինակ, երեք տարբերակ
Դիտարկենք տան սեփականատիրոջը, ով 2021 թվականի սեպտեմբերին վաստակում է 200,000 ԱՄՆ դոլար սեփական կապիտալ և 100,000 ԱՄՆ դոլար պարտք՝ 2.88%-ով, 300,000 ԱՄՆ դոլար արժողությամբ ծերանոց գնելու համար: Ամսական հիմնական և հետաքրքրություն վճարումը կկազմի 415 դոլար։ Այժմ դիտարկեք նույն քայլը մեկ տարի անց՝ 2022 թվականի սեպտեմբերին: Տան սեփականատերը 190,000 դոլար է վաստակում ներկայիս տան վաճառքից: Սակայն ծերանոցը, որն արժեր $300,000 2011 թվականի սեպտեմբերին, այժմ արժե $342,000: Այսպիսով, թոշակառուն պետք է պարտք վերցնի $152,000 ($190,000 + $152,000 = $342,000) 6.26% -ով, որպեսզի իրեն թույլ տա ծերանոցը: Ամսական մայր գումարը և տոկոսների վճարումը կկազմի 937 դոլար, ինչը կրկնակի ավելի է, քան պետք է վճարվեր 2021 թվականի սեպտեմբերին:
Գոյություն ունեցող բնակարանատերերը վաճառելու արգելք ունեն, քանի որ յուրաքանչյուր փոխառված դոլար արժե ավելի շատ: Նրանք պետք է ուշադիր դիտարկեն իրենց տարբերակները:
Պարզապես ընդհանրապես չի վաճառվում և պարզապես սպասում եմ, թե արդյոք վերջնական անկում կա գնաճի մեջ իջեցնում է տոկոսադրույքները՝ տեղափոխումն ավելի մատչելի դարձնելու համար:
Բնակարանների գնորդներին կարող է լավ խորհուրդ տալ հիմա մտածել հիփոթեքային տոկոսադրույքի մասին՝ խուսափելու ավելի բարձր տոկոսադրույքներից, քանի որ Fed-ի աճերը շարունակվում են:
Երրորդ մոտեցումը գնումներ կատարելն է` ապագայում հիփոթեքային ավելի ցածր տոկոսադրույքով վերաֆինանսավորելու պլաններով: Դա անելու եղանակներից մեկն է կարգավորելի տոկոսադրույքով հիփոթեք (ARM), որտեղ տոկոսադրույքը շրջափակվում է վարկի առաջին տարիների բարձրացման դիմաց, իսկ հետո ամեն տարի ճշգրտվում: Որոշ ARM-ներ թույլ են տալիս վարկառուներին հետագայում փոխարկել ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկի: Սեպտեմբերի երրորդ շաբաթվա ընթացքում, օրինակ, հնգամյա ՀՀՀ-ի միջին տոկոսադրույքը կազմել է 4.97%՝ 5.44 տարի ժամկետով հաստատագրված վարկի 15%-ի և 6.29 տարի ժամկետով հաստատագրված հիփոթեքի 30%-ի դիմաց:
The Bottom Line
Հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացումը՝ զուգակցված բնակարանների գների հետ, որոնք թուլանում են, բայց դեռևս բարձր են վերջին մակարդակից, կարող է թոշակառուներին կամ ձգտող թոշակառուներին հանելուկի առաջ կանգնեցնել: Հնարավոր պատասխանները կարող են լինել պարզապես սպասել շուկայի դուրս գալուն, ձեռք բերել ARM կամ առաջ գնալ և գնել այդ ծերանոցը, որպեսզի կարողանաք ֆիքսված տոկոսադրույքով կողպել նախքան Fed-ն էլ ավելի կբարձրացնի տոկոսադրույքները:
Բնակարաններ գնելու և վաճառելու վերաբերյալ խորհուրդներ
Թե ինչպես կարելի է կապել ասեղը աճող տեմպերի և բնակարանների դեռևս բարձր գների միջև, կարող է մարտահրավեր լինել: Հենց այստեղ է, որ ֆինանսական խորհրդատուի խորաթափանցությունն ու առաջնորդությունը կարող են արժեքավոր լինել: Ֆինանսական խորհրդատու գտնելը պարտադիր չէ, որ դժվար լինի: SmartAsset-ի անվճար գործիքը համընկնում է ձեզ մինչև երեք ֆինանսական խորհրդատուների հետ, ովքեր սպասարկում են ձեր տարածքը, և դուք կարող եք անվճար հարցազրույց անցկացնել ձեր խորհրդատուի հետ՝ որոշելու, թե որն է ձեզ համար ճիշտ: Եթե դուք պատրաստ եք գտնել խորհրդատու, որը կօգնի ձեզ հասնել ձեր ֆինանսական նպատակներին, սկսել հիմա.
Օգտվեք մեր առանց ծախսերի հաշվիչ ստանալ գնահատական, թե որքան տուն կարող եք թույլ տալ:
Լուսանկարը՝ ©iStock.com/shapecharge, ©iStock.com/xavierarnau, ©iStock.com/Fly View Productions
The Post Նպատակ ունենալով վաճառել ձեր տունը և գնել ծերանոց: Ահա 3 տարբերակ հայտնվել առաջին SmartAsset բլոգ.
Աղբյուր՝ https://finance.yahoo.com/news/aiming-sell-house-buy-retirement-140852896.html