«Հետադարձ հայացք գցելով վերջին տասնամյակի ընթացքում, կապույտ չիպային բնակարանների REIT բաժնետոմսերի գնման հնարավորությունները շատ քիչ են եղել», - ասում է Բրեդ Թոմասը, Wide Moat Research-ի գործադիր տնօրեն և ավագ վերլուծաբան և հեղինակ: Խելացի REIT ներդրող. «Այս պահին հազվագյուտ վաճառք է տեղի ունենում»:
Բնակարանների REIT-ները ներկայումս առևտուր են անում 21% զեղչով իրենց հիմքում ընկած ակտիվների արժեքի նկատմամբ, հաշվարկում է Green Street-ը՝ առևտրային անշարժ գույքի վերլուծական ընկերություն: Դեռևս մեկ տարի առաջ նրանք առևտուր էին անում 3% զեղչով։
Զարմանալի չէ, որ բնակարանների REIT-ները արժեթղթերի և պարտատոմսերի հետ միասին այս տարի ընկել են շուկայական լայն վաճառքի արդյունքում: Անշարժ գույքի ներդրումները զգայուն են տոկոսադրույքների նկատմամբ, որոնք բարձրացնում են փոխառության ծախսերը:
Այդ մասին չորեքշաբթի օրը հայտնել է Աշխատանքի նախարարությունը սպառողական գներն աճել են 9.1%-ով տարեկան տեմպերը հունիսին՝ ճանապարհ հարթելով այս ամսվա վերջում Դաշնային պահուստային բանկի կողմից տոկոսադրույքի ևս մեկ կտրուկ աճի համար:
Բայց բարձր տոկոսադրույքները իրականում լավ նորություն են բնակարանների REIT-ների համար, քանի որ դրանք ավելի են դժվարացնում տուն գնելը: Հիփոթեքային վարկերի ռեկորդային ցածր տոկոսադրույքներից հետո 30 տարվա ֆիքսված տոկոսադրույքը գրեթե կրկնապատկվել է՝ հասնելով 5.51%-ի: Մայիսին, գոյություն ունեցող տների վաճառքի միջին գինը առաջին անգամ գերազանցեց $400,000-ը՝ հետագա լարելով մատչելիությունը:
«Կան որոշ հավանական գնորդներ, որոնք այժմ մղվում են վարձակալության լողավազան», - ասում է Haendel St. Juste, գործադիր տնօրեն և REITs վերլուծաբան Mizuho Securities-ում: «Տան սեփականության արժեքի կտրուկ փոփոխությունը զուտ օգուտ է վարձակալության կողմի համար»:
Տեղեկագրի գրանցում
Բարոնի նախադիտումը
Ստացեք գաղտնի տեսություն լավագույն պատմությունների մասին հանգստյան օրերի Barron's ամսագրից: Ուրբաթ երեկոներ ET.
Վերլուծաբաններն ասում են, որ բնակարանների REIT-ների վաճառքը չափազանցված է, հաշվի առնելով, որ ընկերություններն ունեն առողջ հաշվեկշիռներ, և վարձակալության պահանջարկի հեռանկարը ուժեղ է թվում: Սպառողական գների ինդեքսի վերջին զեկույցը ցույց է տվել, որ վարձակալության գներն ամենաշատն աճել են 1986 թվականից ի վեր՝ 5.8%-ով ավելի, քան նախորդ տարի:
Ջոն Պավլովսկին, Green Street-ի գործադիր տնօրենը, համաձայն է, որ բնակարանների REIT գները չափազանց կտրուկ նվազել են: Լինում են դեպքեր, երբ բնակարանների վարձակալությունը «դուրս է շպրտվում բացասական մակրո բնակարանային պատմվածքի ջրով», - ասում է նա: Նրա ծածկած REIT-ների մեծ մասն ունի ընդամենը 20 ցենտից մինչև 25 ցենտ պարտք՝ ակտիվի յուրաքանչյուր դոլարի դիմաց, և շատ դրամական հոսքեր՝ պարտքը սպասարկելու համար:
Անշուշտ, անշարժ գույքը մեծապես կապված է տնտեսության հետ: Մնում է միայն հետ նայել 2020-ին, երբ միլիոնավոր ամերիկացիներ կորցրին իրենց աշխատանքը Covid-ի անկման ժամանակ, և այն ազդեցությունը, որը նա ունեցավ վարձավճարների և բնակության վրա:
Քաղաքային ափամերձ քաղաքները, ներառյալ Սան Ֆրանցիսկոն, Նյու Յորքը, Լոս Անջելեսի կենտրոնը և Սիեթլը, «տեսել են բնակարանների վարձավճարների և զբաղվածության անկման ամենասուր անկումը», - ասում է Պավլովսկին: Բայց Sunbelt-ի շրջաններում, ներառյալ Ատլանտայում, Կարոլինաներում, Տեխասում, Ֆենիքսում և Լաս Վեգասում, վարձավճարները փոքր-ինչ ընկան, մինչդեռ զբաղվածությունը մնում էր կայուն:
Տարբեր բնակարանների REIT-ները ներդրողներին թույլ են տալիս խաղադրույք կատարել երկրի տարբեր մասերում, ասում է Սենտ Յուստը:
Camden գույքի վստահություն
(նշում՝ CPT) և
Ամերիկայի միջին բնակարանի համայնքներ
(MAA) ունեն հիմնականում Sunbelt հոլդինգներ:
Բաժնեմաս Բնակելի
(EQR) և
AvalonBay համայնքներ
(AVB) խիստ երկափնյա են:
Բնակարանի եկամուտը REIT
(AIRC) և
UDR
(UDR) ունեն ազդեցություն ինչպես ափամերձ, այնպես էլ Sunbelt շուկաներում, մինչդեռ
Essex գույքի վստահություն
(ESS) Արևմտյան ափի պիես է:
| Ընկերություն / տիքեր | Վերջին գինը | YTD գնի փոփոխություն | 2021 Ընդհանուր վերադարձ | Շուկայական արժեք (բիլ) | Գին / 2023E FFO* | Շահաբաժնի եկամտաբերություն |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay համայնքներ / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Բնակելի կապիտալ / EQR | 71.29 | 21.2 - | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| ԱՐԵՎԱԳՈՅՆ | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Միջին Ամերիկայի Բնակարանային Համայնքներ / MAA | 169.60 | 26.1 - | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| ԵՐԿՈՒ ՇՈՒԿԱՆԵՐԻ ՀԱՎԱՍԱՇԱԿՎԱԾ ԵՆԹԱԿԱԾՈՒԹՅՈՒՆ | | | | | | |
| Բնակարանի եկամուտը REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=գնահատում. FFO=միջոցներ գործառնություններից: *Գինը/գործառնություններից ստացված միջոցները REIT-ների արժեքի ստանդարտ չափանիշ է: Արդյունաբերության միջին ցուցանիշն այժմ 19.2 է։
Աղբյուրը ՝ Bloomberg
Պավլովսկին ասում է, որ UDR-ը և Equity Residential-ը այս տարի վաճառվել են նույն ծավալով, ինչ իրենց հասակակիցները, սակայն ունեցել են ծանր 2020 և 2021 թվականները: , և այժմ գնահատումները վերակայվել են, և հիմունքները բարելավվում են, ուստի UDR-ը և Equity Residential-ը երկու հատկապես էժան REIT-ներ են հենց հիմա»: Նա ասաց, որ իրենք առևտուր են անում 2022 թվականի եկամուտների ավելի բարձր եկամտաբերությամբ, քան բնակարանների REIT հասակակիցները, և նրանց ակնկալվող ներքին եկամտաբերությունը անշարժ գույքի բոլոր ոլորտների վերին կեսում է:
Բնակարանների REIT-ների համար լավ կանխատեսող գործոններից մեկն այն է, որ բնակարանը ոչ հայեցողական տարր է, այնպես որ, նույնիսկ եթե մարդիկ կորցնում են իրենց աշխատանքը ռեցեսիայի պայմաններում կամ ստանում են աշխատավարձի կրճատում, բնակարանների վարձակալության պահանջարկը այնքան կտրուկ չի ընկնում, որքան հայեցողական պահանջարկը: իրեր, ինչպիսիք են ճանապարհորդությունը կամ շքեղ ապրանքները: «Ռեցեսիայի պայմաններում վարձավճարները դեռ կարող են նվազել», - ասում է Պավլովսկին: «Բայց քանի որ պահանջարկը պակաս հայեցողական է, պահանջարկն ավելի լավ կպահպանվի, քան մյուս ոլորտները»:
Ջինա Շիմանսկին, AEW Capital Management-ի REIT արժեթղթերի խմբի պորտֆելի մենեջեր, ասում է, որ բնակելի REIT-ները «մեր սիրելի կատեգորիաներից մեկն են»՝ հաշվի առնելով դրանց գնագոյացման ուժը և հիմունքները: Նա նշում է, որ իրենք «անձեռնմխելի չեն հետընթացից, քանի որ տոկոսադրույքների հակառակ քամին ազդում է բոլոր ընկերությունների վրա»:
Բայց, ավելացնում է նա, «բնակավայրերի անվանումների հաշվեկշիռները մեր տիեզերքի բոլոր ընկերությունների լավագույն ձևն ունեն: Մենք իսկապես լավ ենք զգում, որ նրանք կվերադարձնեն»:
Գրել Լորեն Ֆոսթերը ժամը [էլեկտրոնային փոստով պաշտպանված]
