3 լավագույն REIT-ներ, որոնք բացառապես էժան են հենց հիմա

REIT-ները հատկապես ծանր հարված են ստացել ընթացիկ արջուկային շուկայում: Թեև S&P 500-ն այս տարի նվազել է 18%-ով, անշարժ գույքի ընտրության հատվածը SPDR ETF-ն (XLRE) նվազել է 26%-ով։

REIT-ների թերակատարման հիմնական պատճառը բարձր տոկոսադրույքների ազդեցությունն է REIT-ների մեծ մասի տոկոսային ծախսերի վրա, որոնք կրում են զգալի պարտքեր:

Այնուամենայնիվ, որոշ REIT-ներ չափազանց էժան են դարձել երկարաժամկետ տեսանկյունից: Հենց որ բարձր տոկոսադրույքների հակառակ քամին սկսի թուլանալ, ուժեղ հիմունքներով այդ REIT-ները, հավանաբար, բարձր կպարգևատրեն իրենց փայատերերին:

Այս ասելով, եկեք քննարկենք երեք բացառիկ գրավիչ REIT-ների հեռանկարները:

Pure-Play Hospital REIT

Հիմնադրվել է 2003 թվականին, Medical Properties Trust-ը (MPW) իր ոլորտում միակ մաքուր-խաղային հիվանդանոցային REIT-ն է:

REIT-ն ունի ավելի քան 400 սեփականություն, որոնք վարձակալված են ավելի քան 30 տարբեր օպերատորների: Ակտիվների մեծ մասը ընդհանուր սուր խնամքի հիվանդանոցներ են և լավ դիվերսիֆիկացված են տարբեր աշխարհագրություններով, որոնք ունեն 29 նահանգների սեփականություն՝ առանձին շուկաներում պահանջարկի և առաջարկի անհավասարակշռության ռիսկը մեղմելու համար: Բացի ԱՄՆ-ի իր պորտֆելից, Medical Properties-ը ռազմավարական ազդեցություն ունի հիմնական միջազգային շուկաներում, ներառյալ Գերմանիան, Մեծ Բրիտանիան, Իտալիան և Ավստրալիան:

Medical Properties-ն ունի որոշ մրցակցային առավելություններ: Որպես REIT-ի միակ մաքուր-խաղային հիվանդանոցը, որն իր բիզնեսում մոտ 20 տարվա փորձ ունի, այն ունի մեծ փորձ իր մասնագիտության մեջ: Այն նաև վայելում է մասշտաբի տնտեսություն:

Որպես հիվանդանոցային REIT, Medical Properties-ն ավելի դիմացկուն է անկումների նկատմամբ, քան REIT-ների մեծ մասը, քանի որ սպառողների մեծ մասը չի նվազեցնում իրենց առողջության ծախսերը նույնիսկ ամենաանբարենպաստ տնտեսական պայմաններում: REIT-ն ապացուցել է ճկուն ամբողջ կորոնավիրուսային ճգնաժամի ընթացքում՝ ռեկորդային միջոցներով [FFO] մեկ միավորի համար 2020 և 2021 թվականներին: Մյուս կողմից, Մեծ անկման պայմաններում վստահությունը կրեց իր FFO-ի մեկ միավորի 31% անկում և կրճատեց այն: շահաբաժինը՝ 26%-ով։

Medical Properties-ը ցուցադրել է նկատելիորեն հետևողական աճ: Վերջին 10 տարուց իննում այն ​​աճել է մեկ միավորի հաշվով իր FFO-ն՝ 9.3% միջին տարեկան տեմպերով: Հետևողական կատարումը վկայում է REIT-ի ամուր բիզնես մոդելի և դրա մանրակրկիտ կատարման մասին: Շնորհիվ իր շուկաների մեծ մասում բնակչության ծերացման հետևանքով առաջացած քամու և ձեռքբերումների խոստումնալից խողովակաշարի, Medical Properties-ը, ամենայն հավանականությամբ, կշարունակի իր աճի հետագիծն առաջիկա տարիներին:

Մյուս կողմից, ինչպես մյուս առողջապահական REIT-ները, Medical Properties-ը ներկայումս բախվում է որոշակի հակահարվածների, մասնավորապես՝ գնաճի ազդեցությանը աշխատուժի ծախսերի վրա, հիվանդների ծավալների դանդաղ հետհամաճարակային վերականգնումը և հարկաբյուջետային խթանման փաթեթների նվազումը: Արդյունքում, մենք ենթադրում ենք միայն 0.4% FFO-ի միջին տարեկան աճ մեկ միավորի համար հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում՝ ապահով կողմում լինելու համար:

Medical Properties-ը բարձրացրել է իր շահաբաժինն ինը տարի անընդմեջ և ներկայումս առաջարկում է 9.3% դիվիդենտային եկամտաբերություն: REIT-ն ունի արժանապատիվ վճարման հարաբերակցություն՝ 64% և ամուր հաշվեկշիռ՝ 2.6 տոկոսադրույքի ծածկույթով: Հաշվի առնելով նաև նրա պաշտպանողական բիզնես մոդելը, դրա շահաբաժինը պետք է ապահով համարվի տեսանելի ապագայի համար:

Medical Properties-ը ներկայումս առևտուր է անում գրեթե 10 տարվա ցածր գին-FFO հարաբերակցությամբ՝ 6.9, ինչը շատ ավելի ցածր է բաժնետոմսերի 12.5-ի պատմական միջինից: Բացառիկ էժան գնահատումն առաջացել է վերոհիշյալ հակառակ քամու և ապագա դրամական հոսքերի ներկա արժեքի վրա գնաճի ազդեցության հետևանքով: Հենց գնաճը սկսի թուլանալ, FFO բազմապատիկը հավանաբար կսկսի վերադառնալ դեպի իր պատմական միջինը: Այսպիսով, մենք ակնկալում ենք 12.6% տարեկան գնահատման հետևանք հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում: Հաշվի առնելով նաև 9.3% շահաբաժինն ու FFO-ի մեկ միավորի 0.4% աճը, մենք կարծում ենք, որ բաժնետոմսերը կարող են առաջարկել 18.5% ընդհանուր տարեկան եկամտաբերություն հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում:

Այս REIT-ը տալիս է գրասենյակում

Office Properties Income Trust (OPI) REIT-ն է, որը ներկայումս ունի ավելի քան 160 շենք, որոնք գտնվում են 31 նահանգներում և հիմնականում վարձակալված են միայնակ վարձակալների՝ բարձր վարկային որակով: REIT-ի պորտֆելը ներկայումս ունի 90.7% զբաղվածության մակարդակ և 17 տարի շենքի միջին տարիք:

Office Properties-ն իր վարձակալության եկամտի 64%-ը ստեղծում է ներդրումային կարգի վարձակալներից: Սա REIT ոլորտում ներդրումային կարգի վարձակալների կողմից վճարվող վարձավճարի ամենաբարձր տոկոսներից մեկն է: Հատկանշական է նաև, որ ԱՄՆ կառավարության վարձակալները ստեղծում են վարձակալությունից եկամտի մոտավորապես 20%-ը, մինչդեռ ոչ մի այլ վարձակալ չի կազմում տարեկան եկամտի ավելի քան 4%-ը: Ընդհանուր առմամբ, Office Properties-ն ունի վարձակալների բացառիկ վարկային պրոֆիլ, ինչը հանգեցնում է դրամական միջոցների հուսալի հոսքերի և այդպիսով կազմում է զգալի մրցակցային առավելություն:

Մյուս կողմից, Office Properties-ն ունի մեծ պարտքային բեռ, որի տոկոսային ծախսերը ներկայումս սպառում են հիմնականում իր ողջ գործառնական եկամուտը: Հետևաբար, վստահությունը ակտիվների վաճառքի գործընթացում է՝ իր լծակները նվազեցնելու համար: Դելվերջավորման գործընթացն իր ազդեցությունն է թողել REIT-ի աշխատանքի վրա վերջին երկու տարիների ընթացքում:

Երրորդ եռամսյակում Office Properties-ի զբաղվածության մակարդակը նվազել է 94.3%-ից մինչև 90.7%, իսկ դրա նորմալացված FFO-ն մեկ միավորի դիմաց նախորդ տարվա եռամսյակի համեմատ նվազել է 10%-ով: Ակտիվների վաճառքի և որոշ վարձակալությունների ժամկետի ավարտի պատճառով մեկ միավորի համար ՀՖՖ-ն ընդհանուր առմամբ նվազել է 19%-ով վերջին երկու տարում և պատրաստվում է նվազել ևս 3%-4%-ով այս տարի:

Ավելին, կորոնավիրուսային ճգնաժամը կարող է շատ ընկերությունների ստիպել որդեգրել մշտական ​​«տնից աշխատանք» մոդելը՝ նվազեցնելու իրենց գործառնական ծախսերը։ Նման տեղաշարժը երկարաժամկետ հեռանկարում կվնասի Office Properties-ին, թեև դեռ վաղ է գնահատել համաճարակի ազդեցությունը այս միտումի վրա: Office Properties-ի աշխատանքի վրա պարտքի մեծ ծանրաբեռնվածության և «աշխատանք տանից» տենդենցից առաջացած հակառակ քամու պատճառով, մենք ակնկալում ենք ընդամենը 2% միջին տարեկան աճ FFO մեկ միավորի համար հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում:

Office Properties-ը չորս տարի անընդմեջ սառեցրել է իր շահաբաժինները, սակայն առաջարկում է բացառիկ բարձր դիվիդենտային եկամտաբերություն՝ 15.7%: REIT-ն ունի 47% վճարման առողջ հարաբերակցություն, բայց այն ունի չափազանց մեծ պարտքի բեռ: Արդյունքում, ռեցեսիայի դեպքում նրա դիվիդենտը կարող է կրճատվել:

Լավ կողմում, բաժնետոմսերը ներկայումս վաճառվում են գրեթե 10 տարվա ցածր գին-FFO հարաբերակցությամբ՝ 3.0, ինչը շատ ավելի ցածր է, քան իր 10-ամյա միջինը՝ 8.0: REIT-ի բարձր լծակների պատճառով մենք նախընտրում ենք լինել պահպանողական և այդպիսով ենթադրել արդար գին-FFO հարաբերակցությունը 6.0:

Եթե ​​բաժնետոմսերը հասնեն մեր արդար գնահատման մակարդակին հինգ տարում, ապա այն կվայելի 15.0% տարեկան շահույթ իր եկամտաբերությամբ: Հաշվի առնելով նաև 15.7% շահաբաժինն ու FFO-ի 2.0% աճը մեկ միավորի համար, Office Properties-ը կարող է առաջարկել 24.7% ընդհանուր տարեկան եկամտաբերություն հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում:

Crack This Safe for Income

Ապահովություն (SAFE) հրապարակային դարձավ 2017 թվականին, որի կառավարիչն ու հիմնական ներդրողն էր iStar-ը: Մինչ օրս iStar-ը մնում է մեծամասնական բաժնետերը, թեև օրենքով սահմանափակված է կորպորատիվ կառավարման նպատակներով քվեարկող բաժնետոմսերի միայն 42%-ի վերահսկմամբ:

Safehold-ը վերգետնյա վարձակալության REIT-ն է, որի նպատակն է հեղափոխել անշարժ գույքի արդյունաբերությունը՝ ապահովելով բիզնեսի համար կապիտալի արդյունավետ միջոց՝ սեփական բիզնեսի համար շենքեր ունենալու համար: Թրաստը զբաղվում է ԱՄՆ-ում առևտրային սեփականության տակ գտնվող հողերի երկարաժամկետ վաճառքով և վարձակալությամբ և միակ REIT-ն է, որը կենտրոնացած է բացառապես վերգետնյա վարձակալության վրա՝ աջակցելու անշարժ գույքի ներդրումներին և զարգացմանը:

Safehold-ը վաճառքի և վարձակալության վերգետնյա վարձակալության ոլորտում վաղ առաջ շարժվող է: Արդյունքում, նա շահում է վարձակալության նորարարական և եզակի ապրանքներ առաջարկելուց, որոնք ապահովում են REIT-ին շահույթի լայն մարժաներ և մեծ տեղ ապագա աճի համար: Այնուամենայնիվ, այս բիզնեսում մուտք գործելու համար քիչ խոչընդոտներ կան, և, հետևաբար, վստահության մրցակցային առավելությունը կարող է երկարատև չլինել:

Safehold-ը ներկայումս վայելում է բիզնեսի հզոր թափ: Երրորդ եռամսյակում այն ​​ավելացրել է իր եկամուտը նախորդ տարվա եռամսյակի համեմատ 52%-ով՝ շնորհիվ մի քանի նոր ստեղծման և գրեթե եռապատկել է իր FFO-ն մեկ միավորի համար՝ մասամբ հողային վարձակալության վաճառքից չկրկնվող շահույթի շնորհիվ: REIT-ը վերգետնյա վարձակալությունը գնել է 2020 թվականի դեկտեմբերին 76.7 միլիոն դոլարով և երրորդ եռամսյակում վաճառել այն 136 միլիոն դոլարով: Իր կայուն բիզնես թափի շնորհիվ REIT-ն այս տարի իր FFO-ն մեկ միավորի համար աճելու ճանապարհին է մոտ 30%-ով՝ հասնելով նոր ռեկորդային մակարդակի:

Safehold-ը առաջատարն է զանգվածային ընդհանուր հասցեային շուկայում, որը գնահատվում է $7 տրիլիոն: Այնուամենայնիվ, աճող տոկոսադրույքները ճնշում են REIT-ի զուտ ակտիվների արժեքի (NAV) վրա: Հետևաբար, մենք ենթադրում ենք REIT-ի NAV-ի միջին տարեկան 2.7% աճ հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում:

Ավելին, տրեստը ներկայումս առաջարկում է 2.4% դիվիդենտային եկամտաբերություն։ Թեև այս եկամտաբերությունը շատ ավելի ցածր է, քան Medical Properties-ի և Office Properties-ի եկամտաբերությունը, Safehold-ի շահաբաժինը շատ ավելի ապահով է, քան մյուս երկու REIT-ների շահաբաժինը՝ հիմնականում շնորհիվ 35% վճարման ամուր հարաբերակցության:

Safehold-ը ներկայումս առևտուր է անում գրեթե հինգ տարվա ցածր գնի և NAV հարաբերակցությամբ՝ 0.62, ինչը շատ ավելի ցածր է, քան մեր ենթադրյալ արդար գնահատման մակարդակը՝ 1.0: Հենց որ տոկոսադրույքները սկսեն չափավորվել, մենք ակնկալում ենք, որ REIT-ը կվերադառնա իր արդար գնահատման մակարդակին: Եթե ​​հինգ տարվա ընթացքում բաժնետոմսերը վաճառվեն իր արդար գնահատման մակարդակով, ապա այն կվայելի տարեկան 12.6% շահույթ իր եկամտաբերության մեջ: Հաշվի առնելով նաև 2.4% շահաբաժինն ու մեկ միավորի NAV-ի 2.7% աճը, Safehold-ը կարող է առաջարկել 17.0% ընդհանուր տարեկան եկամտաբերություն հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում:

Վերջնական Մտքեր

Վերոնշյալ երեք REIT-ները դարձել են բացառիկ էժան՝ պայմանավորված իրենց վաճառքով, ինչը հիմնականում առաջացել է 40-ամյա բարձր գնաճի ազդեցության հետևանքով դրանց արդյունքների և գնահատման վրա:

Մենք ակնկալում ենք, որ հաջորդ տարի գնաճը կսկսի թուլանալ՝ շնորհիվ Fed-ի ագրեսիվ քաղաքականության, որն առաջնահերթություն է տվել գնաճի վերականգնմանը՝ իր երկարաժամկետ նպատակային 2%-ին: Ամեն անգամ, երբ գնաճը չափավորվում է, վերը նշված երեք REIT-ները կարող են պարգևատրել ներդրողներին: