3 բարձր եկամտաբեր REIT-ներ անվտանգ շահաբաժինների համար

Անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները կամ REIT-ները, ընդհանուր առմամբ, հիանալի վայր են շահաբաժինների ապահով և գրավիչ եկամուտ ստանալու համար: Դա պայմանավորված է նրանով, որ նրանք օգտվում են զրոյական կորպորատիվ հարկումից և օրենքով պարտավոր են իրենց բաժնետերերին վճարել հարկվող եկամտի առնվազն 90%-ը որպես շահաբաժիններ: Ավելին, REIT-ների ճնշող մեծամասնությունը շահում է անշարժ գույքի պայմանագրային վարձակալության եկամտի պաշտպանական և կայուն բնույթից:

Արդյունքում, զարմանալի չէ, որ շատ կապույտ չիպային REIT-ներ, որոնք գոյություն ունեն տասնամյակների ընթացքում, այժմ միացել են աշխարհի ամենաէլիտար շահաբաժինների աճող ընկերությունների շարքին որպես Dividend Aristocrats (շահաբաժինների աճի 25+ տարիներ) և/կամ Dividend Kings: (շահաբաժինների աճի 50+ տարի անընդմեջ):

Այստեղ մենք կանդրադառնանք երեք բարձր եկամտաբերությամբ REIT-ներին, որոնք առաջարկում են անվտանգ շահաբաժիններ և հանդիսանում են շահաբաժինների թագավոր կամ դիվիդենտ արիստոկրատ:

Երիտասարդ արիստոկրատ «Տեղափոխվել» վիճակում

Essex Property Trust (ESS) վերջերս միացել է Dividend Aristocrats ակումբին, քանի որ այն մեծացրել է իր շահաբաժինները 28 տարի անընդմեջ: Հաշվի առնելով նրա երկարաժամկետ աճի շատ գրավիչ հեռանկարները, աստղային հաշվեկշիռը և վճարումների պահպանողական հարաբերակցությունը, մենք ակնկալում ենք, որ այն կշարունակի աճել իր շահաբաժինները գալիք երկար տարիներ:

Նրա բիզնես մոդելը հիմնականում բաղկացած է Արևմտյան ափի բազմաբնակարան բնակելի բնակարանների համայնքների զարգացումից, վերամշակումից, կառավարումից, ձեռքբերման և վաճառքից: Ներկայումս այն ունի ավելի քան 60,000 բնակարանային միավոր, որոնք տարածված են հարյուրավոր համայնքներում:

Այն օգտվում է այս բիզնես մոդելի երեք հիմնական ալֆա-գեներացնող մրցակցային առավելություններից:

Նախ, այն կարող է զարգացնել բազմաընտանիք սեփականություն, ապա վաճառել դրանք զգալի շահույթով: Երկրորդ, այն կարող է օգտագործել իր փորձը և բիզնես ցանցը՝ գույք ձեռք բերելու համար, և այնուհետև ներգրավվել արժեքների աճող վերակառուցման աշխատանքներում, որոնք բաժնետերերի համար տալիս են ռիսկի ճշգրտված շատ գրավիչ եկամուտներ: Երրորդ, նրա աշխարհագրական կենտրոնացումը նշանակում է, որ այն գործում է մատակարարման սահմանափակված շուկաներում, որոնք ունեն ուժեղ տնտեսական հիմունքներ: Արդյունքում, շուկաները հեղեղելու ավելցուկային առաջարկի վտանգը քիչ է, ինչը նշանակում է, որ դրա գույքն ունի ամուր խրամատ իրենց շուրջը: Հաշվի առնելով իր շուկաներում տեխնոլոգիական ոլորտի աշխատատեղերի աճը և սահմանափակ առաջարկը, ինչպես նաև զարգացման և վերամշակման հնարավորությունները, ESS-ն ունի պայծառ ապագա:

ESS-ը նաև ապացուցել է, որ բավականին դիմացկուն է ռեցեսիաներին՝ հիմնական անհրաժեշտություն առաջարկելու պատճառով, ինչը նրա դրամական հոսքերի և շահաբաժինների աճի պրոֆիլն ավելի խոստումնալից է դարձնում այն ​​դեպքում, երբ մոտ ապագայում մենք բախվենք լուրջ անկման: Օրինակ, եթե մեկ բաժնետոմսի համար գործառնություններից ստացված միջոցները (FFO) իրականում աճել են վերջին անկման ժամանակ, ապա 5.57-ին 2007 դոլարից 6.14-ին հասնելով $2008-ի, իսկ 6.74-ին` $2009-ին:

Իր մրցակցային առավելությունները և ցածր ռիսկային պրոֆիլը 4% շահաբաժինների եկամտաբերության և ակնկալվող 5-6% FFO-ի և մեկ բաժնետոմսի CAGR շահաբաժնի հետ համատեղելով հաջորդ կես տասնամյակի ընթացքում, ESS-ն առաջարկում է շատ գրավիչ ռիսկ-պարգևատրման պրոֆիլ այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են անվտանգ բարձր եկամտաբերություն: .

«Օ»-ի լեգենդը

Անշարժ գույքի եկամուտ (O) լեգենդար շահաբաժինների աճի բաժնետոմս է՝ շնորհիվ S&P 500-ի ընդհանուր եկամտաբերությունը ջախջախելու՝ 1994թ.-ին այն հրապարակվելուց հետո և վճարելով գրավիչ ամսական շահաբաժին, որն ավելացել է 27 տարի անընդմեջ:

Այն ունի հսկայական մասշտաբ՝ 11,733 գույքից բաղկացած պորտֆելով, որոնք վարձակալվել են պահպանողական կառուցվածքով եռակի մաքուր վարձակալությամբ 1,147 վարձակալների համար: O-ն ունի 8.8 տարի միջին կշռված վարձակալության ժամկետ և վարձակալությունից ստացած եկամուտի 43%-ը ստեղծում է ներդրումային կարգի վարձակալներից՝ դրանով ապահովելով իր ապագա դրամական հոսքերի տեսանելիությունը: Դրամական միջոցների հոսքի այս հոսքը նույնպես ապացուցել է, որ շատ լավ է գործում ռեցեսիայի ժամանակ՝ հետագայում ավելացնելով իր պրոֆիլի ուժը:

A- վարկային վարկանիշով, իր արժեթղթերի և պարտատոմսերի 6.3 տարի միջին կշռված ժամկետով, ֆիքսված վճարի ծածկույթի գործակիցով 5.5x, պարտքի 95%-ը չապահովված է, պարտքի 88%-ը ֆիքսված տոկոսադրույքներով, իրացվելիությունը ավելի բարձր: 2.5 միլիարդ դոլար և տարեկան 5.2 անգամ ճշգրտված EBITDA-ի նկատմամբ զուտ պարտքը, O-ի հաշվեկշիռը ամրոցի նման է:

O բաժնետոմսը ներկայումս առաջարկում է գրավիչ 4.5% շահաբաժինների եկամտաբերություն, որը շատ անվտանգ է և, ամենայն հավանականությամբ, երկար տարիներ կշարունակի աճել՝ հաշվի առնելով իր ուժեղ բիզնես մոդելը և փորձը: O-ն նաև առևտուր է անում զգալի զեղչով իր պատմական միջինների համեմատ EV/EBITDA, P/AFFO և P/NAV հիմունքներով: Սպասվող միջին միանիշ տարեկան AFFO-ի մեկ բաժնետոմսի աճի և 4.5% շահաբաժինների եկամտաբերության հետ համատեղ, սա ստեղծում է գրավիչ ռիսկի վրա ճշգրտված ընդհանուր եկամտաբերության պրոֆիլ:

Ստեղծեք դաշնային գործ այս REIT-ից

Վերջապես, Federal Realty Trust (Frt) առաջատար մանրածախ REIT-ն է, որը տիրապետում, զարգացնում և վերամշակում է առևտրի կենտրոններ ԱՄՆ-ի բարձր եկամուտներով, խիտ բնակեցված ափամերձ շուկաներում։ .

Ունենալով ավելի քան 3,100 վարձակալներ ավելի քան 105 անշարժ գույքում և ոչ մի վարձակալ, որը չի տրամադրում իր տարեկան բազային վարձավճարի նույնիսկ 3%-ը, FRT-ն լավ մեկուսացված է մանրածախ սնանկացումներից, որոնք կարող են զարգանալ, քանի որ էլեկտրոնային առևտուրը շարունակում է աճել, և ապագա հնարավոր անկումները մանրածախ առևտրի վրա են վնասում։ և նրանց տանտերերը։

Ի հավելումն բարենպաստ եկամտի և ժողովրդագրական միտումներով շուկաներում կենտրոնանալուն, FRT-ն նաև արժեք է ստեղծում բաժնետերերի համար՝ օգտագործելով իր ուժեղ A վարկանիշային հաշվեկշիռը՝ իր ընթացիկ և նոր գույքում ներդրումներ կատարելու գրավիչ եկամտաբերությամբ: Ի լրումն վարձակալության եկամուտների աճի խթանմանը, այս ներդրումները նաև թարմ և գրավիչ են պահում նրա ակտիվները վարձակալների և գնորդների համար՝ ավելի ամրապնդելով նրանց մրցակցային դիրքը:

Թեև, անշուշտ, անկման ապացույց չէ, FRT-ն բավականին լավ գործեց վերջին խոշոր անկման ժամանակ և, հավանաբար, դա նորից կանի հաջորդ անկման ժամանակ՝ հաշվի առնելով իր դիվերսիֆիկացիան, իր շուկաների հզորությունը և վարձակալների և գույքի որակը: Վերջին խոշոր անկման ժամանակ նրա FFO-ն մեկ բաժնետոմսի դիմաց տարեկան կտրվածքով աճել է 6.4%-ով, 2008թ.-ին, 8.8-ին նվազել է 2009%-ով, իսկ հետո 10.5թ.-ին աճել է 2010%-ով: Արդյունքում, մենք վստահ ենք դրա շարունակականությանը: երկարաժամկետ շահաբաժինների աճի շարան:

bottom Line

Շատ բարձր մակարդակի տնտեսական անորոշության պայմաններում ապահով և գրավիչ եկամտային ներդրումներն ավելի արժեքավոր են, քան երբևէ ներդրողների համար: Ապացուցված և գրավիչ գներով բարձր եկամտաբերությամբ REIT-ներով, ինչպիսիք են ESS-ը, O-ն և FRT-ն, ներդրողները հնարավորություն ունեն օգտվելու աշխարհի լավագույն անշարժ գույքի պորտֆելներից, կառավարման թիմերից և բիզնես մոդելներից, որոնք պետք է շարունակեն շատերի համար եկամուտների աճող հոսքեր առաջացնել: գալիք տարիները: