3 կտտոց մինչև 12.7% եկամտաբերություն

Անշարժ գույքը թուլանում է, ինչը նշանակում է, որ անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները (REIT) ևս մեկ անգամ գործարք են:

Վերջապես! REIT-ի եկամտաբերությունը վերադառնում է այնտեղ, որտեղ պետք է լիներ.

Մենք՝ հակառակորդներս, իհարկե, կարող ենք նույնիսկ ավելի լավ անել, քան ժողովրդականը Vanguard անշարժ գույք ETF (VNQ). Թեև 3.5%-ը վատ չէ, այն գունատ է 12.7% «վերնագրի եկամտաբերության» համեմատ, որը մենք պատրաստվում ենք քննարկել:

Ինչու՞ են REIT-ները նորից էժան: Պարզ. Fed.

Ինչպես նշեցի ամիսներ առաջ, ավելի բարձր տոկոսադրույքները նշանակում են ոչ միայն կապիտալի ավելի բարձր ծախսեր REIT-ների համար (և բոլոր մյուս ընկերությունների համար), այլև ավելի մեծ մրցակցություն եկամտի համար, քանի որ պարտատոմսերի եկամտաբերությունը դառնում է ավելի մրցունակ:

REIT-ները, իրոք, վարվել են ճիշտ այնպես, ինչպես մենք ակնկալում էինք…

Մեծ պատկերը, սակայն, մենք կանդրադառնանք այս ժամանակաշրջանին որպես լավագույն ժամանակներից մեկը՝ գնելու REIT-ներ ավելի էժան գներով և միջինից շատ ավելի բարձր եկամտաբերությամբ:

Որտեղի՞ց սկսենք: Եկեք քննարկենք REIT-ների այդ երեք փաթեթը՝ 11.4%-ից 13.5% եկամտաբերությամբ։

Անհրաժեշտության մանրածախ REIT (RTL)

Շահաբաժնի եկամտաբերություն. 13.5%

Ես մի քիչ փափուկ տեղ ունեմ Getty Realty (GTY), միայնակ վարձակալող մասնագետ, որը համապատասխանում է «ձանձրալի է գեղեցիկ» ձևին՝ իր հատկությունները վարձակալելով տալով «անհրաժեշտության» մանրածախ առևտրականներին. բենզալցակայաններ, հարմարավետ խանութներ, ավտոպահեստամասերի խանութներ.

Հաշվի առնելով դա, ես կցանկանայի ունենալ սիրել անշարժ գույքի ֆիրման, որն իրեն անվանում է Անհրաժեշտության մանրածախ REIT (RTL), ճիշտ?

Necessity Retail-ն ունի ավելի քան 1,000 մեկ վարձակալի և «բացօթյա էներգիայի, խարսխված և մթերային կենտրոններ» 48 նահանգներում, որոնք զուտ վարձակալված են հիմնականում երկարաժամկետ գործարքներով: Նրա վարձակալները գալիս են 44 տարբեր ոլորտներից՝ ներառյալ գազը/հարմարավետությունը, առողջապահությունը և արագ սպասարկող ռեստորանները, և ոչ մի արդյունաբերություն չի կազմում ուղիղ գծով վարձավճարների ավելի քան 8%-ը:

Ինչու՞ է այդքան մեծ REIT-ն այդքան անծանոթ հնչում: Դե, ընդամենը մեկ տարի առաջ այն փոխեց իր անունը Ամերիկյան ֆինանսական վստահություն (AFIN)- անուն Ես ուսումնասիրել եմ 2020 թ. Ես նշեցի, որ ռեստորանների, զվարճանքի, մանրածախ առևտրի և գրասենյակային գույքի նկատմամբ դրա մեծ ազդեցությունը «պարտավորություն» է COVID-ի պատճառով, բայց որ այն կարող է ի վերջո նմանվել գործարքային գնման՝ COVID-ի վերականգնման հետաձգման հնարավորության պատճառով:

Շուտով դեպի այսօր, և RTL-ն ունի շատ այլ խնդիր՝ այն է՝ պարտքը:

2021-ի վերջին մոտ այն հայտարարեց CIM Real Estate Finance Trust-ից 1.3 մանրածախ ակտիվների $81 միլիարդ դոլարի գնման, ինչպես նաև երեք ոչ հիմնական գրասենյակային ակտիվների օտարման մասին:

Լավ լուրը. RTL-ն նվազեցրեց իր թոփ-10 վարձակալների կոնցենտրացիան և նվազեցրեց գրասենյակային տարածքների ազդեցությունը 7%-ից մինչև 1%: Բացասական կողմը. Պարտքի մեծ բեռը միայն մեծացավ։ Այս REIT-ն այժմ ունի 2.8 միլիարդ դոլարի զուտ պարտք, ինչը գրեթե 10 անգամ գերազանցում է իր ճշգրտված EBITDA-ն և ավելի քան երեք անգամ նրա շուկայական կապիտալը:

Ինչքան արժե, այստեղ շահաբաժինների ծածկույթն ակնառու մտահոգություն չէ, քանի որ շահաբաժինը ներկայացնում է գործառնություններից 83-ամսյա ճշգրտված միջոցների ընդամենը 12%-ը (FFO): Բայց պարտքի բարձր բեռը և ակնհայտ կատալիզատորների բացակայությունը ինձ մի փոքր դադար են տալիս RTL-ի մասին:

Համաշխարհային զուտ վարձակալություն (GNL)

Շահաբաժնի եկամտաբերություն. 11.4%

Համաշխարհային զուտ վարձակալություն (GNL) Առևտրային REIT-ն է, որը, ինչպես ենթադրում է «Գլոբալ»-ն իր անունով, գործում է ոչ միայն այստեղ՝ ԱՄՆ-ում, այլև 10 այլ երկրներում, այդ թվում՝ Մեծ Բրիտանիայում, Նիդեռլանդներում, Ֆինլանդիայում և Ֆրանսիայում: Նրան են պատկանում 311 սեփականություն, որոնք վարձակալվել են 140 վարձակալների 50 ոլորտներում, թեև ոլորտի կենտրոնացվածությունը մի փոքր ավելի բարձր է. ֆինանսական ծառայությունները (13%) և ավտոարտադրությունը (12%) երկուսն էլ երկնիշ պորտֆելի կարկանդակ են:

Նրա անվան մյուս մասը «Net Lease» է, որը, ինչպես RTL-ի դեպքում, պատճառ է այն դուր գալու համար: Զուտ վարձակալությունները, որպես հիշեցում, ապահովագրության, պահպանման և հարկերի «զուտ» են, ինչը նշանակում է, որ այն պարզապես հավաքում է վարձավճարը և մնացած ամեն ինչ թողնում է վարձակալներին պարզելու համար: Դա նշանակում է, որ GNL ներդրողների համար անհանգստանալու ավելի քիչ փոփոխականներ կան. շահույթն ավելի կանխատեսելի և հուսալի է, քան ավանդական վարձակալության դեպքում:

Այսպիսով, ինչ է սխալ GNL-ի հետ?

Սկզբի համար, Global Net Lease-ն այն բազմաթիվ REIT-ների թվում էր, որոնք կրճատեցին իրենց շահաբաժինները COVID-ի պատճառով: Մասնավորապես, ընկերությունը 25 թվականի ապրիլին կրճատել է իր վճարումները 40%-ով մինչև 2020 ցենտ մեկ բաժնետոմսի դիմաց, և նա հետ չի նայել:

Եթե ​​կտրվածքում որևէ դրական կողմ կա, դա այն է, որ ընթացիկ վճարումն ավելի կայուն է: AFFO-ի վճարումների հարաբերակցությունը 93% է, ինչը բավականաչափ ապահով է, բայց արջերը ուշադիր հետևելու են առաջիկա ամիսներին:

Բացի այդ, ինչպես Necessity Retail-ը, GNL-ն ունի բավականին բարձր պարտք՝ 2.2 միլիարդ դոլար: Դա այնքան էլ վատ չէ, գոնե համեմատաբար՝ այն 8 անգամ ճշգրտված EBITDA-ն է և 1.5 անգամ դրա շուկայական կապիտալը: Իսկ միջին կշռված տոկոսադրույքը, որը նա վճարում է այդ պարտքի դիմաց (3.5%) մի փոքր ավելի լավ է, քան RTL-ի (4.2%):

Այսպիսով, Global Net Lease-ն, անշուշտ, ունի իր գորտնուկները: Բայց ավելի ագրեսիվ շահաբաժինների ներդրողների համար, GNL-ը, որը հազվագյուտ բազմազգ անշարժ գույքի խաղ է, որը առևտուր է անում գրավիչ մակարդակներով՝ համեմատած ինչպես իր AFFO-ի, այնպես էլ ճշգրտված EBITDA-ի հետ, կարող է համապատասխանել օրինագծին:

Office Properties Income Trust (OPI)

Շահաբաժնի եկամտաբերություն. 13.2%

Երբեմն նույնիսկ ամենավատ երևացող իրավիճակները կարող են շահավետ պտուղներ տալ։

Վերցնել Office Properties Income Trust (OPI), օրինակ. Այս REIT-ն ունի 160 սեփականություն, որոնք այն հիմնականում վարձակալում է բարձրորակ միայնակ վարձակալներին՝ ոչ միայն ձեռնարկություններին, այլ նաև պետական ​​կազմակերպություններին: Եվ այն ժամանակ, երբ ես վերանայեցի այն 2022 թվականի հոկտեմբերին, այն ընկել էր տասնամյա անկման մեջ, որն իրոք արագացել էր վերջին շրջանում. OPI-ի բաժնետոմսերը կրճատվել էին գրեթե կիսով չափ:

Բայց որքան էլ դժվար է WFH-ի այս ժամանակներում գրասենյակային գույքի սեփականատեր լինելը, OPI-ն զուրկ չէ իր արժանիքներից: Եվ այդ ժամանակ ես մտածեցի, որ «գուցե շուկան գերակշռում է OPI-ին»:

Եկեք պարզ լինենք. OPI-ն դժվարին պայքար է մղում, որը սկսվել է COVID-ից շատ առաջ:

«WFH», «հեռավոր աշխատանք» և «հեռաաշխատանք» տերմինները կարող էին հայտնվել հիմնական 2020 թվականին, բայց կորպորատիվ Ամերիկան ​​տարիներ շարունակ ավելի շատ թեքվում էր դեպի ճկուն աշխատանքային իրավիճակներ.

Այնուամենայնիվ, խաղադրույքներ դեմ Office Properties Income Trust-ը, գոնե այս պահին, կարող է վտանգավոր լինել: Թեև վերջին մի քանի ամիսների ընթացքում այն ​​հետ է բերել իր արժեքի գրեթե 20%-ը, բաժնետոմսերը դեռևս չափազանց էժան են՝ ընդամենը հինգ անգամ CAD-ով (կանխիկ, որը հասանելի է բաշխման համար, որոշ REIT-ների համար եկամտաբերության այլընտրանքային չափանիշ): Եթե ​​ցանկանում եք օգտագործել ավելի ավանդական REIT չափիչ, OPI-ն առևտուր է անում իր նորմալացված FFO-ից 4 անգամ պակաս:

Ավելին, OPI-ն Նյու Յորքում գտնվող REIT-ը չէ, որը արյունահոսող վարձակալներ է: Այն ավելի ծայրամասային է, ներկայիս զբաղվածությունը 96% է: Նրա վարձակալների լրիվ երրորդը կառավարական կազմակերպություններ կամ կապալառուներ են՝ վարձակալների այն տեսակները, որոնք սոսնձված են իրենց գրասենյակներին: Եվ մի քանի տարի անարգել ճկունություն առաջարկելուց հետո, շատ գործատուներ վերջապես սկսում են հետ մղել և պահանջել աշխատողներից մի քանի օր հետ անցկացնել գրասենյակում:

Բրետ Օուենսը գլխավոր ներդրումային ռազմավարն է Հակասական աշխարհայացք. Ավելի մեծ եկամտի գաղափարների համար ստացեք անվճար պատճենեք նրա վերջին հատուկ զեկույցը. Ձեր վաղաժամկետ կենսաթոշակի պորտֆելը. հսկայական շահաբաժիններ՝ ամեն ամիս, ընդմիշտ.

Բացահայտում. Ոչ մեկը