Տան գների վերաբերյալ Փաուելը կանխատեսում է ուղղում, ի՞նչ է նա տեսնում:

Հիմնական տուփեր

• Տան վաճառքը մեկ տարի առաջվա համեմատ նվազել է 20%-ով, ինչը հանգեցնում է լավատեսության նրանց կողմից, ովքեր ցանկանում են մտնել անշարժ գույքի շուկա:
• Տնտեսագետները կանխատեսում են, որ բնակարանների գների աճը կդադարի 2023 թվականին։
• Կենտրոնական բանկերի կողմից տոկոսադրույքների շարունակական բարձրացումը շատ փորձագետների մտահոգում է, թե դա ինչ է նշանակում անշարժ գույքի շուկայի համար:

Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում մենք բոլորս այնքան շատ ենք լսել այս մասին թեժ անշարժ գույքի շուկա. Պատմություններ հայտնվեցին ռեկորդային ժամանակում վաճառված տների մասին, գնորդները հրաժարվեցին տնային ստուգումներից՝ վաճառքն ավարտելու համար, առաջարկելով ամբողջ գումարը ցուցակի գնից բարձր՝ առանց գույքը տեսնելու, քանի որ շատ քաղաքներ հանկարծակի դարձան անհասանելի:

Մարդիկ, ովքեր ցանկանում էին մտնել անշարժ գույքի շուկա, անհանգստացած էին և մտածում էին, թե երբևէ կկարողանա՞ն իրենց թույլ տալ տուն:

Դաշնային պահուստային համակարգի նախագահ Ջերոմ Փաուելը մեկնաբանեց. «Մենք ամբողջ երկրում բնակարանային շուկայի շիկացած ժամանակաշրջան ենք ունեցել… բնակարանների գները բարձրանում էին անկայուն մակարդակով: Մենք, հավանաբար, բնակարանային շուկայում պետք է ուղղում անցնենք»։

Երևում է, որ անշարժ գույքի գների աճը վերջապես կարող է իրականություն վերադառնալ, համենայն դեպս դա է հույսը: Շատ լավատես բնակարանատերեր համբերատար սպասում էին անշարժ գույքի գների անկմանը, որպեսզի նրանք վերջապես կարողանան շուկա դուրս գալ:

Արդյո՞ք սա դանդաղ մահ է վաճառողի շուկայի համար: Մենք կփորձենք հասկանալ անշարժ գույքի ներկայիս շուկան:

Դա դեռ գնորդի շուկա չէ

Մենք պետք է սկսենք կիսվելով մի փոքր հիասթափեցնող նորություններով նրանց համար, ովքեր ցանկանում են մոտ ապագայում մուտք գործել անշարժ գույքի շուկա: Դա դեռ հենց գնորդների շուկա չէ: Ըստ Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի (NAR)՝ չնայած բնակարանների վաճառքը նախորդ տարվա համեմատ նվազել է 20.2%-ով, գոյություն ունեցող բնակարանների վաճառքի միջին գինը նախորդ տարվա համեմատ աճել է 10.8%-ով: Գոյություն ունեցող տան վաճառքի միջին գինը ներկայումս կազմում է $403,800, սակայն այն ցածր է հունիսի ռեկորդային բարձր մակարդակից՝ $413,800:

ՆԱՌ-ի տնտեսագետը նշեց, որ մենք բնակարանային անկման մեջ ենք, քանի որ բնակարանների վաճառքի և շինարարության անկում կա: Այնուամենայնիվ, դա գների անկում չէ, քանի որ գույքագրումը դեռևս բավական բարձր է:

Հնարավոր գնորդները հույս ունեին, որ անշարժ գույքի շուկա մտնելու լավագույն ժամանակը մոտ կլինի: Շատ մարդիկ խնայողություններ են անում՝ հույս ունենալով, որ վերջապես կկարողանան տուն գնել ողջամիտ գնով, բայց թվում է, որ անշարժ գույքի գները շուտով կտրուկ կնվազեն: Այնուամենայնիվ, գնորդների համար լավ նորություններ կան:

Այլևս մրցակցային պատերազմներ չկան

Ըստ Redfin-ի տվյալների՝ միջին տունը 2021 թվականի մարտից ի վեր առաջին անգամ վաճառվում է իր ցուցակի գնից ցածր: Սա կարևոր ցուցանիշ է, քանի որ նշանակում է, որ տները ցուցակի գներից չեն իջել 17 ամիս, ուստի, ըստ էության, ամենաիրականն է: Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները, հավանաբար, ունեցել են ինչ-որ մրցութային պատերազմ: Մենք բոլորս լսեցինք մի քանի քաոսային պատմություններ սակարկությունների պատերազմների մասին և թե ինչպես էին հուսահատ մարդիկ մտնում անշարժ գույքի շուկա: Եթե ​​դուք գնորդ եք, պետք չէ լարվել ինտենսիվ մրցութային պատերազմի մեջ մտնելու մասին, ինչպես որոշ մարդիկ ստիպված էին ընդամենը մի քանի ամիս առաջ:

Ռեդֆինը նաև հայտարարեց, որ հունիսին նախորդ տարվա համեմատությամբ վաճառվող տների թիվը կրկնապատկվել է՝ հասնելով 14.9%-ի։ Սա նշանակում է, որ վաճառողները պետք է իրատես լինեին իրենց ակնկալիքներով, թե որքան շահույթ կարող էին ստանալ:

Redfin-ի տնտեսագետները նույնիսկ կանխատեսում էին, որ անշարժ գույքի շուկայում հետաշխատանքային սառեցումը կարող է ավելի ինտենսիվ լինել այս տարի՝ ակնկալիքներով, որ տները կարող են ավելի երկար մնալ շուկայում, քան նախկինում: Եթե ​​տունն ավելի երկար մնա շուկայում, ապա 2022 թվականի վերջին մի քանի ամիսների ընթացքում տները կարող են սկսել ավելի հաճախ վաճառել ցուցակման գնից ցածր: Այնուամենայնիվ, միայն ժամանակը ցույց կտա, թե արդյոք վաճառողները բավականաչափ հուսահատ կլինեն շուկայից դուրս գալու համար՝ լուծարվելով: շատ ավելի ցածր գին:

Ի՞նչ նշան է, որ անշարժ գույքի գները կարող են նվազել:

Կարծիք կա, որ առաջարկի աճը` զուգորդված պահանջարկի նվազման հետ, կարող է հանգեցնել բնակարանների գների իջեցմանը: Հուլիսին ԱՄՆ-ում նոր տների մատակարարումը հատեց ավելի քան տասը ամիս: Սա ամենաբարձր մակարդակն է 2009թ. հունվարից ի վեր: Ամեն անգամ, երբ անցյալում ավելի քան 10 ամիս է անցել, ԱՄՆ-ը ռեցեսիայի մեջ է եղել: Թիվը պաշտոնապես հասել է 10.9-ի 23թ. օգոստոսի 200-ին: Ամիսների առաջարկը տերմին է, որն օգտագործվում է ընթացիկ շուկայում առկա տների վաճառքի համար պահանջվող ամիսների քանակը՝ հաշվի առնելով վաճառքի տեմպերը: Ամսվա մատակարարումը եղել է ռեկորդային ցածր՝ 1.9 ամիս 2020 թվականի դեկտեմբերին։

Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի (NAR) տվյալներով՝ հուլիս ամսին նախորդ ամսվա համեմատ բնակարանների վաճառքը նվազել է 5.9%-ով: Եթե ​​տների վաճառքները շարունակեն սահել, գների անկման հավանականություն կա, քանի որ վաճառողները չեն ցանկանա սպասել կատարյալ առաջարկը գտնելու համար:

Redfin-ը նաև հայտնել է, որ Google-ում «վաճառվող տներ» հիմնաբառի որոնումները օգոստոսի վերջին նվազել են 27%-ով նախորդ տարվա համեմատ: Այս միտումը կարող է ցույց տալ, որ մարդիկ երկու անգամ մտածում են անշարժ գույքի շուկա մուտք գործելու մասին, քանի որ տոկոսադրույքների բարձրացման մտահոգությունները շարունակում են հեղեղել լուրերը:

Ավելի բարձր վարձավճարներ ընդդեմ հիփոթեքային շատ ավելի բարձր վճարումների

Անշարժ գույքի շուկայում մեկ այլ խնդիր է եղել բարձր վարձավճարները, որոնք համընկնում են տանտերերի կողմից հիփոթեքային ավելի բարձր վճարումների հետ: Նախկինում անշարժ գույքի շատ ներդրողներ պնդում էին, որ ակտիվների դասը արժանապատիվ եկամուտներ է բերում: Վարձավճարների աճով դժվար է շահույթ ստանալ որպես տանտեր, քանի որ հիփոթեքային վճարումները նույնպես աճել են: Հիփոթեքային դրույքաչափերի հետ մեկտեղ աճել են նաև ապահովագրական ծախսերը:

Օգոստոսի վերջին հայտարարվեց, որ վարձավճարները հուլիսին 17-րդ ամիսն անընդմեջ ռեկորդային ցուցանիշ են գրանցել: Ըստ realtor.com-ի տվյալների՝ ազգային միջին վարձավճարը հուլիսին հասել է ամսական 1,879 դոլարի նոր ռեկորդային բարձրության վրա, ինչը 12.%-ով ավելի է մեկ տարի առաջվա համեմատ: Վարձավճարների փոփոխման տեմպերը դանդաղում են, սակայն, քանի որ տարեկան 10% աճը ամենափոքրն է, որը մենք տեսել ենք 2021 թվականի հունիսից ի վեր:

Վարձավճարների աճի հետ մեկտեղ վերջին մեկ տարվա ընթացքում ավելի են աճել հիփոթեքային վճարումները։ Հիփոթեքային բանկիրների ասոցիացիան կիսվել է, որ միջին ամսական հիփոթեքային վճարումը գրեթե 1.5Xx է, որքան ամսական միջին պահանջվող վարձավճարը երկրորդ եռամսյակի համար: Սա կլինի 2009 թվականի տվյալներով գրանցված բարձր մակարդակը: Եթե հիփոթեքային վճարումները շարունակեն աճել, շատ պոտենցիալ ներդրողներ երկու անգամ կմտածեն անշարժ գույքի մեջ մտնելու մասին որպես ներդրում:

Ինչու՞ են բարձրացել հիփոթեքային վարկերի վճարումները.

Բնակարանների ավելի բարձր գների և հիփոթեքի ավելի բարձր տոկոսադրույքների համադրությունը հանգեցրել է նրան, որ հիփոթեքային վճարումները դառնում են անհասանելի և վախեցնող: Տոկոսադրույքները պատմականորեն ցածր էին արգելափակման ժամանակ, ինչը հանգեցրեց բնակարանային բումի: Անշարժ գույքի բումը, ի վերջո, հանգեցրեց մրցութային պատերազմների, որոնք շատ հուսադրող գնորդների գնից դուրս բերեցին:

S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index-ը հրապարակվել է օգոստոսի 30-ին, և թվերը ցույց են տվել, որ տների գները վերջին տարվա ընթացքում հունիսի դրությամբ աճել են 18%-ով: Լրացուցիչ հեռանկար ավելացնելու համար, թվում է, թե ԱՄՆ-ում տների գները բարձրացել են 40%-ով համաճարակի սկսվելուց ի վեր (ճշգրիտ լինելու համար 2020 թվականի փետրվարից մինչև 2022 թվականի մայիս): Անշարժ գույքի բարձր գներով, որոնք համընկնում են տոկոսադրույքների բարձրացման հետ, հիփոթեքային վճարումները կտրուկ աճել են:

Արդյո՞ք բնակարանների գները կնվազեն.

Դժվար է ճշգրիտ կանխատեսել, թե ինչ կլինի տնտեսության հետ, քանի որ Կենտրոնական բանկը շարունակում է բարձրացնել տոկոսադրույքները՝ տնտեսական ակտիվությունը դանդաղեցնելու համար: Այնուամենայնիվ, հարկ է նշել, որ Goldman Sachs-ը նախազգուշացրել է իր հաճախորդներին, որ ակնկալվում է, որ բնակարանների գներն ամբողջությամբ կնվազեն 2023 թվականին: Նրանք գնացին այնքան հեռու, որ կանխատեսեցին, որ բնակարանների գների աճը կմնա միջինը 0% 2023 թվականին: Թեև պոտենցիալ գնորդները կարող են տեսնել: սա դրական նորություն է, քանի որ գները չեն շարունակի բարձրանալ, անշարժ գույքի գները դեռևս զգալի բարձրացել են համաճարակի սկզբից:

Ասել է թե՝ հսկայական տարբերություն կա բնակարանների գների աճի կասեցման և անշարժ գույքի գների նվազման միջև: Միայն այն պատճառով, որ աճը կանգ է առնում, դա չի նշանակում, որ գները կնվազեն: Որոշ փորձագետներ կարծում են, որ ներքին պահանջարկը կպահպանվի ուժեղ աշխատաշուկայի և անբավարար առաջարկի պատճառով: Տների մեծ պահանջարկի պայմաններում դժվար է պատկերացնել, որ անշարժ գույքի գները շուտով հսկայական անկում կունենան:

Ինչպե՞ս պետք է ներդրումներ կատարեք:

Կարող է դժվար լինել որոշել, թե արդյոք դուք պետք է ձեր գումարը ներդնեք անշարժ գույքի շփոթեցնող շուկայում այս պահին: Անշարժ գույքում ներդրումները դառնում են ավելի ռիսկային, երբ հաշվի են առնվում բարձր տոկոսադրույքները և անշարժ գույքի ուռճացված գները: Մի կողմից, դուք չեք ցանկանում փակվել աստղաբաշխական բարձր տեմպերով: Մյուս կողմից, դուք վստահ չեք, թե արդյոք պետք է ավելի երկար սպասել, որ գները իջնեն մինչև համաճարակային մակարդակը, թե դա նույնիսկ հնարավոր է այս պահին:

Այլընտրանքը անշարժ գույքի մեջ ներդրումներն է՝ բաժնետոմսեր ձեռք բերելով ընկերություններում, որոնք առնչվում են բնակարանային շուկայի հետ: Q.ai-ն առաջարկում է Ներդրումային փաթեթներ REIT-ներով և ներկառուցված այլ անշարժ գույքի դիրքերով:

bottom Line

Այն այլևս վաճառողների շուկա չէ այս հոդվածում թվարկված պատճառներով, բայց մենք դեռ այնքան էլ գնորդի շուկա չենք: Հաջորդ մի քանի ամիսները անցումային են լինելու: Կան մի շարք տվյալներ, որոնք մատնանշում են տարբեր ուղղություններ, բայց դժվար է հստակ ասել, թե երբ կնվազեն անշարժ գույքի գները: Բնակարանների գների աճը, ըստ երևույթին, դանդաղում է, բայց ժյուրին դեռ չի պարզում, թե երբ կիջնեն գները և որքան հեռու կգնան: Դաշնային պահուստի նախագահ Փաուելը կարող է ճիշտ լինել, կարող է ժամանակն է բնակարանաշինության ուղղման համար: