Անշարժ գույքի ներդրողները հիմնականում լավ են աշխատել վերջին մի քանի տարիների ընթացքում: Բայց ավելի բարձր տոկոսադրույքների դեպքում ամեն ինչ կարող է փոխվել:
Չորեքշաբթի ԱՄՆ Դաշնային պահուստային համակարգը բարձրացրել է իր հենանիշային տոկոսադրույքները 0.75 բազիսային կետով՝ դառնալով երրորդ նման աճն անընդմեջ։
Ավելի բարձր տոկոսադրույքները թարգմանվում են որպես ավելի մեծ հիփոթեքային վճարումներ, ինչը լավ նորություն չէ բնակարանային շուկայի համար: Սակայն բնակարանների գների նվազեցումը այն ամենի մի մասն է, ինչ պետք է արվի՝ գնաճը վերահսկողության տակ դնելու համար:
Մի կարոտում
«Երկարաժամկետ հեռանկարում մեզ անհրաժեշտ է առաջարկն ու պահանջարկը, որպեսզի ավելի լավ համահունչ լինեն, որպեսզի բնակարանների գները բարձրանան ողջամիտ մակարդակով, ողջամիտ տեմպերով, և մարդիկ կարողանան նորից իրենց թույլ տալ տներ», - չորեքշաբթի ասաց Fed-ի նախագահ Ջերոմ Փաուելը: «Մենք, հավանաբար, բնակարանային շուկայում պետք է շտկենք, որպեսզի վերադառնանք այդ վայր»:
«Ինչ-որ բիզնես ցիկլի տեսանկյունից, այս դժվար ուղղումը պետք է վերադարձնի բնակարանային շուկան ավելի լավ հավասարակշռության մեջ»:
Այդ խոսքերը կարող են սարսափելի հնչել, հատկապես նրանց համար, ովքեր ապրել են վերջին ֆինանսական ճգնաժամը, որտեղ բնակարանների շուկան անցել է շատ, շատ դժվար ուղղման միջով:
Սակայն փորձագետներն ասում են, որ կան հիմնավոր պատճառներ ենթադրելու, որ անկախ նրանից, թե ինչպես կզարգանան իրադարձությունները, դա չի լինի վերադարձ 2008 թվականին:
Վարկավորման ավելի բարձր ստանդարտներ
Ֆինանսական ոլորտում կասկածելի վարկավորման գործելակերպը հիմնական գործոնն էր, որը հանգեցրեց բնակարանային ճգնաժամին 2008 թվականին: Ֆինանսական ապակարգավորումը հեշտացրեց և ավելի շահավետ դարձրեց ռիսկային վարկեր տրամադրելը, նույնիսկ նրանց, ովքեր ի վիճակի չէին դրանք թույլ տալ:
Այսպիսով, երբ աճող թվով փոխառուներ չէին կարողանում մարել իրենց վարկերը, բնակարանների շուկան խառնվեց:
Ահա թե ինչու 2010 թվականին ընդունվեց Դոդ-Ֆրանկ ակտը: Ակտը սահմանափակումներ էր դնում ֆինանսական արդյունաբերության վրա, ներառյալ ծրագրերի ստեղծումը հիփոթեքային ընկերություններին և վարկատուներին անբարենպաստ վարկեր տրամադրելուն արգելելու համար:
Վերջին տվյալները ցույց են տալիս, որ վարկատուներն իսկապես ավելի խիստ են իրենց վարկավորման գործելակերպում:
Ըստ Նյու Յորքի Դաշնային պահուստային բանկի՝ նոր առաջացած հիփոթեքային վարկերի միջին վարկային միավորը կազմել է 773 2022 թվականի երկրորդ եռամսյակի համար: Մինչդեռ, նոր ծագած հիփոթեքային պարտքի 65%-ը բաժին է ընկել 760-ից բարձր վարկային միավոր ունեցող վարկառուներին:
Ընտանեկան պարտքի և վարկի վերաբերյալ իր եռամսյակային զեկույցում Նյու Յորքի Fed-ը նշել է, որ «նոր առաջացած հիփոթեքային վարկերի վարկանիշները մնում են բավականին բարձր և արտացոլում են վարկավորման շարունակական խիստ չափանիշները»:
Տանտերերը լավ վիճակում են
Երբ տների գները բարձրացան, տների սեփականատերերը ավելի շատ սեփական կապիտալ կառուցեցին:
Ըստ Black Knight-ի հիփոթեքային տեխնոլոգիաների և տվյալների մատակարարի, հիփոթեքային վարկատերերն այժմ ունեն 2.8 տրիլիոն դոլար լրացուցիչ սեփական կապիտալ իրենց տներում՝ համեմատած մեկ տարի առաջ: Սա ներկայացնում է 34% աճ և ավելի քան 207,000 ԱՄՆ դոլար լրացուցիչ սեփական կապիտալում, որը հասանելի է յուրաքանչյուր վարկառուի համար:
Ավելին, տների սեփականատերերի մեծ մասը չի վճարել իրենց վարկերը նույնիսկ COVID-19 համաճարակի գագաթնակետին, որտեղ արգելափակումները ցնցող ալիքներ են առաջացրել տնտեսության վրա:
Իհարկե, հենց այդ հիփոթեքային հանդուրժողականության ծրագրերն էին, որ փրկեցին պայքարող վարկառուներին. նրանք կարողացան դադարեցնել իրենց վճարումները, մինչև վերականգնեին ֆինանսական կայունությունը:
Արդյունքը հիանալի տեսք ունի. Նյու Յորքի Fed-ն ասաց, որ 90 օր գումարած ժամկետանց հիփոթեքային մնացորդների մասնաբաժինը երկրորդ եռամսյակի վերջում մնացել է 0.5%-ի մակարդակում՝ մոտ պատմական ցուցանիշի:
Առաջարկի եւ պահանջարկի
The Ramsey Show-ի վերջին դրվագում հաղորդավար Դեյվ Ռեմսին մատնանշեց, որ 2008-ի մեծ խնդիրը «ահռելի ավելցուկն էր, քանի որ առգրավումները գնացին ամենուր, և շուկան պարզապես սառեց»:
Եվ վթարի պատճառը տոկոսադրույքները կամ տնտեսության առողջությունը չէ, այլ «անշարժ գույքի խուճապը»:
Այս պահին բնակարանների պահանջարկը մնում է ուժեղ, մինչդեռ առաջարկը դեռևս սակավ է: Այդ դինամիկան կարող է սկսել փոխվել, քանի որ Fed-ը փորձում է զսպել պահանջարկը՝ բարձրացնելով տոկոսադրույքները:
Ռեմսին ընդունում է բնակարանների գների աճի դանդաղ տեմպերը հենց հիմա, բայց չի սպասում այնպիսի ճգնաժամի, ինչպիսին 2008թ.
«Դա միշտ չէ, որ այնքան պարզ է, որքան առաջարկն ու պահանջարկը, բայց դա գրեթե միշտ է», - ասում է նա:
Այս հոդվածը տրամադրում է միայն տեղեկատվություն և չպետք է մեկնաբանվի որպես խորհուրդ: Այն տրամադրվում է առանց որևէ տեսակի երաշխիքի:
Աղբյուր՝ https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html