Վթար, գնացքի վթար, թե՞ ապոկալիպսիս.

Առևտրային անշարժ գույքի մասին սարսափելի նախազգուշացումներ են հայտնվում այս օրերին գրեթե ամեն օր: Մինչ գրասենյակային շուկաները ճնշված են տնից աշխատանքի ավելացման պատճառով, անշարժ գույքի որոշ մասնագետներ տեսնում են ավելի ու ավելի երկփեղկված շուկա, բաժանված «ունեցողների և չունեցողների»: Ներդրողները, վարձակալները և քաղաքները, հատկապես նրանք, ովքեր ունեն ավելի հին, քայքայվող շենքեր, առաջիկա ամիսներին պետք է մեծ ուշադրություն դարձնեն՝ տեսնելու, թե որտեղ են ընկնում և որքան վատ բաներ կարող են լինել:

Առևտրային անշարժ գույքի դրամատիկ բացասական գնահատականները հեշտությամբ կարելի է գտնել: Այն Սան Ֆրանցիսկոյի ստանդարտ կանխատեսում է «էպիկական առևտրային անշարժ գույքի վթար», որը սպասվում է այդ քաղաքի վրա՝ համեմատելով այն մոտեցող գնացքի հետ «քաղաքի, նրա բյուջեի և գծերի հետ կապված ծառայություններ մատուցելու ունակության հետ»։ Չմնալու համար, Bloomberg tweeted «Հեռավար աշխատանքը սպանում է Մանհեթենի առևտրային անշարժ գույքի շուկան»՝ նմանատիպ խնդիրներով, որոնք տարածվում են նաև այլ քաղաքներում:

Բայց նույնիսկ այդ լեզուն գունատվում է ինչի դեմ NYU պրոֆեսոր Արպիտ Գուպտան և նրա գործընկերները ասում են՝ կանխատեսելով «գրասենյակային անշարժ գույքի ապոկալիպսիս»։ Օգտագործելով Նյու Յորքի տվյալները՝ նրանք գնահատում են «45 թվականին գրասենյակի արժեքների 2020%-ով անկում և երկարաժամկետ հեռանկարում՝ 39%-ով, վերջինս ներկայացնում է 453 միլիարդ դոլար արժողությամբ նվազեցում», ինչը կարող է քաղաքը ընկղմել «ֆիսկալ կործանման օղակի մեջ»: Նմանատիպ վնասը կարող է հարվածել այլ քաղաքներին, իսկ ընդլայնմանը՝ ազգային տնտեսությանը:

Այդ դեպքում ինչպե՞ս ենք մենք իմաստավորում այլ վատ, բայց ոչ ապոկալիպտիկ տվյալները: CommercialEdge's Սեպտեմբեր ամսվա «Ազգային գրասենյակի հաշվետվությունը» ցույց է տվել գրասենյակների ցուցակման միջին լճացած դրույքաչափեր՝ 38.70 դոլար մեկ քառակուսի ոտնաչափի դիմաց, «անկում է 0.1% տարեկան համեմատ»: Վատ, բայց ոչ ապոկալիպտիկ: Եվ ինչպես Վերջերս նշել եմ, որոշ քաղաքներ, հատկապես Արևի գոտում կամ կյանքի գիտությունների ուժեղ արդյունաբերություն ունեցող քաղաքներում, տեսնում են վարձակալության հզոր շուկաներ:

Ի՞նչ են մեզ ասում այլ տվյալները: Moody's- ը փաստագրեց, որ առևտրային հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերը 2020 թվականի երկրորդ եռամսյակում տեսան «հավասարակշռության բարձրացված տոկոսադրույքների հսկայական աճ»՝ հենց այն ժամանակ, երբ հարվածեց համաճարակը: Բայց բանկերը, կյանքի ապահովագրության ներդրողները և մյուսները վերակազմավորեցին վարկերը և առաջարկեցին հանդուրժողականություն՝ նվազեցնելով իրենց ժամկետանցության մակարդակը: Այդ ռազմավարությանը ավելի դժվար կլինի հետևել, եթե գրասենյակային շուկայում նոր ճնշում հայտնվի, հատկապես այն դեպքում, երբ Fed-ը բարձրացնում է տոկոսադրույքները՝ դարձնելով փոխառություններն ավելի թանկ:

Առայժմ առնվազն առևտրային բանկերն այժմ կարծես թե վերահսկողության տակ են պահում իրենց անշարժ գույքի վարկերը: Նրանց գանձումների և օրինազանցության մակարդակը հասել է 0.07%-ի 2020 թվականի երկրորդ եռամսյակում՝ համաճարակի բարձրակետին: Սակայն 2022 թվականի առաջին երկու եռամսյակներում Fed-ը հայտնում է այդ դրույքաչափերը զրոյական մակարդակում, ինչը վկայում է վարկի որակի կտրուկ անկման մասին:

Եվ նույնիսկ 2020-ի վատ թվերը նման չէին 2008-ի ֆինանսական ճգնաժամին: 2009-ից 2010 թվականներին առևտրային բանկերի վարկերի ժամկետանցությունը յոթ եռամսյակ անընդմեջ եղել է 2%-ից ավելի: Ավելի խստացված կարգավորումն այն ժամանակից ի վեր օգնեց վերահսկել չամրացված բանկային վարկավորումը, ուստի, բարեբախտաբար, մենք նշաններ չունենք, որ առևտրային վարկավորման ձախողումները քայքայում են ամբողջ տնտեսությունը:

Համախառն թվերից ետ գնալը որոշ դրական նշաններ է ցույց տալիս առևտրային անշարժ գույքում: Անցյալ տարում Sunbelt քաղաքներում, ինչպիսիք են Շառլոտը և Օսթինը, կամ Բոստոնի նման կենսագիտությունների կենտրոնացված քաղաքներում, վարձավճարների երկնիշ աճ է գրանցվել: GoogleGOOG
և այլ տեխնոլոգիական ընկերություններ մեծ քանակությամբ տարածք են վարձակալել նման քաղաքներում Նյու Յորք և Chicago.

Առևտրային անշարժ գույքի ամենամեծ ռիսկը հին, ոչ այնքան ցանկալի գրասենյակային տարածքն է: Դրա չափը ցանկացած քաղաքում առանցքային նշանակություն ունի դրա ընդհանուր ռիսկը գնահատելու համար: Ամսագրի կլոր սեղան-ից ՊԵՐԵ, որը հետևում է մասնավոր կապիտալում անշարժ գույքի ներդրումներին, գտավ «շատ դժվար» բայց անորոշ շուկա՝ ռիսկերով՝ սկսած շինարարության գնաճից և ֆինանսավորման ծախսերից մինչև մոտալուտ ռեցեսիա:

PERE-ի փորձագետները տեսնում են «երկկողմանի» շուկա՝ ավելի ժամանակակից շենքերով (հատկապես նրանք, որոնք համապատասխանում են ԷՍԳ-ին) և որոշ քաղաքներ, որոնք լավ վիճակում են ճգնաժամը հաղթահարելու համար: PERE-ի ներդրողները տեսնում են «նոր նորմալ»՝ ավելի քիչ լրիվ դրույքով գրասենյակային զբաղվածությամբ, բայց գրասենյակները դեռ բախվում են հաճախորդների «անհայտ» ընդհանուր պահանջարկի հետ:

Բայց սրանք անշարժ գույքի ներդրողների տեսակետներն են, ովքեր կարող են լինել (ինչպես ասում են փողոցում), «իրենց գիրքը խոսելով» և թվերի վրա դրական տեղաշարժ տալ: Ի հակադրություն, հաշվի առեք «Ապոկալիպսիսի» վերլուծություն NYU-ից և Կոլումբիայից դասախոսներ. Համատեղելով տնից աշխատանքի տվյալները անշարժ գույքի ներդրումային տրեստներից (REITs) այլ ֆինանսական տեղեկատվության հետ՝ նրանք կանխատեսում են «գրասենյակի երկարաժամկետ գնահատումներ, որոնք 39.18%-ով ցածր են մինչհամաճարակային մակարդակից» և «ավելի ցածր որակի գրասենյակային բաժնետոմսեր… ավելի էականորեն արգելափակված: ակտիվ»:

Եթե ​​նրանք ճիշտ են, քաղաքները և տնտեսությունը դժվարին ճանապարհի մեջ են: Թեև որոշ հին շենքեր կարող են վերածվել բնակարանի, դա հեշտ կամ անմիջական գործընթաց չէ: Անշարժ գույքի արժեքների փլուզումը կարող է բազմաթիվ քաղաքների համար հանգեցնել էական հարկաբյուջետային խնդիրների, ինչը կհանգեցնի սոցիալական ծառայությունների, կրթության, հանրային առողջության և կառավարության այլ կարևոր գործառույթների կրճատմանը: Մենք դեռ ապոկալիպսիսի մեջ չենք, բայց բոլորս պետք է մի աչք պահենք հնարավորության վրա: